赵燕菁：存量规划与城市化2.0

9月25日上午，由中国城市规划学会主办，中国城市规划学会城乡规划实施学术委员会承办的专题会议二“规划实施与管理：演变与发展”在沈阳新世界博览馆召开。中国城市规划学会副理事长、城乡规划实施学术委员会副主任委员，厦门大学建筑与土木工程学院教授、经济学院教授赵燕菁以《存量规划与城市化2.0》为题作特邀主题报告。

赵燕菁 中国城市规划学会副理事长、城乡规划实施学术委员会副主任委员，厦门大学建筑与土木工程学院教授、经济学院教授

赵燕菁强调存量规划不同于“旧城更新”，它是城市化的转型。存量规划不是转型完成后的“城市更新”，而是转型过程中的“城市再造”。不是空间要素的组织，而是一套新制度的切换。

城市化进程可以分成增量规划和存量规划两个阶段。二者阶段不同，成本不同。在第一个阶段，是一次性投资阶段，常常会面临资金不足的问题。所以关键是能不能获得融资，为一次性成本融资，怎么把现金流变成资本？我国政府通过土地财政很好地解决了这一问题。因为递减是未来收益的贴现，可以通过土地出让将未来收益贴现过来，用未来的钱建设基础设施。

在增量规划阶段，我国取得了巨大的成功。197年，城镇常住人口从1.7亿人增加到2015年的7.7亿人，增长了3.5倍。城镇化率由191年的0.74平方公里增加到2015年的5.2平方公里，增长了6倍。加上矿区，达到10万平方公里。这足以容纳12亿城市人口，按13.5亿人口计算城市化水平可以达到87%。

在增量规划阶段，经常性的投入会急剧增长，常常会资金不足。最关键的问题是能不能把资本变成持续的现金流？城市化的第二个阶段是第一个阶段的逆过程。这一阶段对现金流的需求超过对资本的需求。如果不能成功地从一次性收益转向持续性收益，城市化第二阶段就无法彻底完成。

赵燕菁认为，现金流是我们判断政策的基准。比如，在当前是否需要加大固定投入问题上，如果加大固投能带来现金流，“4万亿”也不算多，不能带来正的现金流，1元也过多；而在是否要鼓励新经济这一问题上，就要看新经济带来的现金流是否大于其摧毁的现金流；说到当前是否应该减税，赵燕菁认为，如果税收的减少迫使政府更加依赖一次性收入，减税会适得其反；在汇率高低问题上，如果能创造更多的现金流，即使资本项不平衡，也应该下调汇率。

所谓经济转型，就是从资本型增长转向现金流型增长。主要的政策目标，就是将已经形成的存量资本，尽量转化为真实的现金流收入。

赵燕菁认为，存量规划就是要盘活存量资产，给资产寻找现金流。比如，地下管廊、道路停车等等。而公共服务的“免费”并不都是好事。因为其楼市的价值（好GDP的减少）都会外溢到资产估值（也就是坏GDP）的升高上。而桥梁收费、水电收费、垃圾收费，甚至公园收费，都不必然是“坏”的政策。

开征财产税的本质，其实就是将这些分散收费的公共服务，通过一次性征税获得现金流。在70年物业到期该交财产税之前，对公共服务分散收费，也许是一个替代的办法。

赵燕菁认为，房地产是中国经济的核心，其存量部分，一定要小心不要泡沫破裂。增量部分，从拍卖一次性低价，转为拍卖未来的现金流。我国目前的房地产问题不是供需不匹配的问题。而是货币问题。应该切断金融机构给高租售比的房地产项目融资的渠道。对于其它存量住房，合法的，到期该交财产税并自动续期。违章的，该交地租或财产税后，办理合法产权。

我们可以利用公共道路、管线和公共基金等公共资产，城中村等私人资产，以及征收财产税等渠道创造持续的现金流。为了减少收费的阻力，这部分现金流可以不转为政府收益，而是转为居民的储蓄，一一直接打入劳保、社保、医保公交卡等个人账户。

最后，赵燕菁认为，我们的城市规划方法需要变更。我们要变规划决定为市场决定。原来我们做增量规划的时候，什么都是我们规划师定下来的。容积率、建筑，而控规既不能预知变化的功能，也不知变化的数量。按照功能一次性确定用途并收费的规划供地模式，决定了规划不能改性和增容。它会导致进入市场的土地，不是闲置就是违章。

对此，赵燕菁提出，未来有没有可能在规划的时候不规定地块的用途，而只收基本的地价，并针对不同的用途分别收费，由市场和开发商决定其用途？这种方式的可行性还有待探讨。

（根据报告整理，未经专家审阅）

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