随着黄浦江两岸开发逐步的深入，滨江沿线板块的开发建设渐成气候。凭借浦江自然景观资源及独特的地理位置，城市更新计划在黄浦江畔快速展开。

优质项目聚集滨江

黄浦江两岸荟萃了上海城市景观的精华，沿江板块一直备受市场关注。

“滨江是上海的名片，承载人文价值。”上海中原地产市场分析师卢文曦直言，“滨江周边可开发土地不多，尤其是城市中心区域。”

从土地交易情况来看，同策咨询研究部及中国指数研究院提供的数据均显示，近年来，滨江沿线出让地块逐年减少。一旦发布出让信息，就会受到行业内外极大的关注。卢文曦强调，土地是黄浦江两岸开发之本，一切建设都建立在土地资源的基础上。黄浦江两岸开发区域全是城市建成区，有相当比例的用地保持原状不再开发，实际可供置换开发的土地有限，是典型的稀缺资源。

戴德梁行高级董事、华东区综合住宅服务主管伍惠敏表示，在过去十多年中，部分滨江沿线上的老厂区、工业基地早已焕然一新，为市政服务的升级提供了空间，也为黄浦江两岸滨江带沿线上的住宅发展铺垫了道路，凭借交通、景观、教育、配套等优势资源，定位逐步高端化。而事实上，从上世纪90年代开始，上海最贵商业楼宇就出自黄浦江畔，而价格也不断刷新着上海乃至全国楼市单价和总价的新高度。

“滨江沿线是中高端物业聚集的区域，也因为江景资源以及临江的金融机构等具备更大的投资价值。此类开发工程规模大，同时也属于上海城市更新中的一个重要内容，也成为上海优质居住区的聚集地。”易居中国智库研究总监严跃进表示。

“滨江沿线板块在上海住宅市场中一直处于领先地位，无论是楼盘产品的定位、品质还是周边配套对整个市场的住宅产品都有一定的示范作用。”伍惠敏提供的数据显示，2007年，滨江板块约是全市均价的2.05倍，到2016年扩大至2.5倍（伍惠敏所说的滨江板块，包括浦东陆家嘴滨江板块、黄浦滨江板块、徐汇龙华板块、虹口北外滩板块、杨浦东外滩板块）。

同策咨询研究部提供的10月高端住宅（2000万元以上）总金额排名前三的分别为九龙仓滨江壹十八、融创滨江壹号院和绿城黄浦湾，他们当然都沾光 “滨江”。

商务商办新集群

“黄浦江价值除了观景、稀缺之外，其商务价值也不可小觑。”第一太平戴维斯中国市场研究部主管简可认为，滨江板块产业链越来越丰富，根据现有规划，未来的黄浦江将是上海商务集群的重要基地。

随着黄浦江两岸开发的逐步推进，沿江区域成为上海甲级写字楼的聚集地，更是繁华商业的重要据点。

作为国内首个金融贸易区的陆家嘴，吸引了数百家全球500强企业、跨国公司等。区域内摩天大楼鳞次栉比，全国最高的上海中心大厦，与金茂大厦和上海环球金融中心一起形成了三足鼎立之势。

世邦魏理仕华东区办公楼服务部主管、执行董事张越透露，目前，陆家嘴地区的空置率长期保持在0.5%左右；同在浦东，世博园区B片区则被建设成央企总部商务集聚区，整个B片区共有28栋建筑，包括中国商飞、宝钢、国家电网、华电、华能、中信、中建材、中国铝业、中国黄金、招商、中化、中外运等15家总部大楼；

后世博阶段，沿江开发思路及功能体系逐年完善，黄浦江滨江新兴商务区功能也逐步显现，其中以北外滩、南外滩、世博片区及徐汇滨江组成的滨江中部地区颇具亮点。

聚焦金融、航运“双核”的北外滩，集聚了4000多家航运企业，1000多家金融企业。区域内的白金湾广场、耀江国际广场、上海国际航运中心等写字楼吸引了中国建银投资、隆宇企业、苏州银行、太平船务等优质企业入驻。承接外滩老金融中心背景的南外滩，则致力于打造外滩金融集聚带，十六铺地区的金外滩广场、外滩金融中心一期等早在2014年就已入市。在浦西滨江沿线中，处于南延伸段的徐汇滨江为全力打造的重要城市节点，目前板块绿地、城开等本土知名发展商云集，多个高品质商办综合体项目已相继推出。

莱坊日前发布的《2016年全球城市报告》显示，2016年到2018年间，上海约有400万平方米的新增写字楼面积推出，其中黄浦江沿岸将会建设更多的甲级写字楼。黄浦江沿岸诸如北外滩、徐汇滨江以及后世博等商务区在未来一年内都将有新建项目完工，而这些区域内独特的江景资源将受到租户青睐。

世邦魏理仕华东区顾问及交易服务办公楼部资深董事陈浩认为，根据《上海市城市总体规划（2016-2040）（草案）》，从建设具有全球影响力的科技创新载体来说，未来张江与漕河泾两个区域将是上海建设未来科技创新中心最重要的承载区，临港、北外滩、上海滨江金融城、杨浦滨江等区域也将成为上海新的发展动力。

“滨江沿线板块的开发一直都被列为总规划方案并得到重视，主要包括提高基础设施条件以及周围物业质量。同时，这些区域将形成规模，从而吸引跨国企业从传统的商业区域搬迁至滨江沿线板块写字楼。”简可分析称，以徐汇滨江为例，未来板块就能导入近20000多家企业，其中超甲级办公楼尤其具有稀缺价值。

徐汇滨江腾笼换鸟

随着上海整体滨江板块的大力开发，中心区滨江沿线正快速吸纳优质资源。目前，上海滨江段新项目主要集中在黄浦滨江和徐汇滨江，优质项目以黄浦区、长宁区和徐汇区为主要分布区域，而上海东北方向等区域的同类资源相对少一些。

业内人士普遍认为，滨江沿线每一个分段都有自身的亮点，而一些近年来被上海着力打造的新兴沿江板块，表现更为引人瞩目。其中，最为众多业内人士欣赏的，无疑是徐汇滨江。

“徐汇滨江从一个‘烂泥湾’，到依借世博会契机成为今天的样子，抓住了板块更新的机会。”伍惠敏认为，过去徐汇滨江沿线被工业基地（油库、水泥厂），火车站、龙华机场等蒙上了神秘面纱，大众很少有机会欣赏到徐汇滨江的美景。其后，随着城市功能升级，落后工业产业退出舞台，徐汇滨江一度“休养生息”。不过，借由世博会契机，工业企业搬迁，徐汇滨江腾笼换鸟，焕发新的生命力，滨江高端社区氛围初步形成。公开资料显示，徐汇滨江区域位于土地资源稀缺的中心城区，整个徐汇滨江地区规划总用地面积约731公顷。从土地性质看，现在工业、仓储和住宅用地总量占该区域土地面积的50.5%，是上海中心城区尤其是沿江地带仅存的可供大规模、高起点、成片规划开发的地区之一。

“徐汇滨江是发展最快的，也最有亮点。徐汇滨江这几年文化产业上发展特别快，比如龙纪念馆、西岸音乐节等等，已经形成自身品牌。”卢文曦表示。

严跃进表达了同样的观点，“在发展过程中，徐汇滨江是这几年动作较大的板块。该区域受开办世博会的影响，区域环境不断提升。此外，受益于城市中心资源导出的影响，比如说前滩后滩商业资源聚集以后，也会带动徐汇滨江产业投资的快速提升。”

一些“老板块”也被业内人士所看好。在伍惠敏看来，陆家嘴滨江发展快，起点高，引领商业及住宅市场。高楼林立，依借金融、保险等服务业优势，不仅吸引了众多跨国企业设立亚太总部、中国区总部，同样吸引了内资企业在此设立总部办公室，树立起了上海国际城市形象的标杆。“逐渐会集了国内外的高精尖人才，形成了独有的国际社交圈层，国际生活配套，这也为优质社区的发展奠定了良好的基础。”

分段发展求同存异

业内人士认为，目前滨江沿线的每个板块都有其发展特色。简可称，“从长期规划来看，未来沿江板块开发会进一步向南北延伸，使整个黄浦江沿线价值得到最大体现。”卢文曦认为，未来滨江楼市发展的重心由浦东向浦西转移。在后世博会开发及浦西城市更新等利好因素下，浦西滨江带逐渐成为开发商青睐的领域；同时，南外滩南滨江区域也将渐成重点。

至于具体的沿线潜力板块，简可认为，“从综合开发品质来看，前滩是质素最优的区域之一。”前滩的开发受到和陆家嘴开发集团极大的支持。项目总规划方案由Benoy事务所完成，并吸引了大量国际开发商的合作参与。前滩综合设施丰富，包括国际学校、医院、三条地铁线以及体育场馆，将成为一个集商业、酒店、服务式公寓以及商品住房为一体的综合功能区域。

在伍惠敏眼中，曾是传统工业聚集地的杨浦东外滩，还有一定的升级空间。而虹口北外滩未来几年将扩大金融服务影响力，利用国际航运服务优势，与外滩、陆家嘴形成黄金三角。目前北外滩的控制规划中，滨江位置规划为商业、教育、新政用地，住宅用地虽多数不能享有一线江景，但未来住宅规划用地较为充沛。

值得注意的是，尽管发展迅速，但黄浦江沿线板块仍然存在有待解决的问题。

卢文曦表示，就当前的市场表现来看，发展比较好的区域仍然是中心区域，但之前开发主要是各区自己的一段，并没有实现贯通，也是在资源利用上的不足。“中心区域开发难度可能会比较高。比如董家渡这里，老房子多，‘翻新’不易。另外，滨江跨度长，经过好几个区，各区之间滨江如何衔接。功能上如何错位竞争等也是要协调发展的事。”

简可认为，最急需解决的在于将滨江区域与城市其他部分相连接以及跨黄浦江的交通设施建设。尽管目前有桥以及隧道连接两岸，但对于人流和交通仍然存在一定的限制。还要考虑如何吸引租户从传统的商业区域搬迁至新开发的滨江区域。

“要不断把滨江沙滩、游艇、亲水平台、文化长廊等内容进行植入，这样才能够提升品质。此外，江水质量还有待提高。”严跃进认为，杨浦滨江板块板块规划较晚，本身工业经济较发达，后续和工业遗址等结合，将具备一个较好的发展。

“滨江土地是有限的，未来拥有一线江景的滨江地块难寻。如何最大限度地发挥滨江景观优势、高效规划利用土地、在容积率及宜居的生活环境中寻找平衡点是需要深入探讨的。”伍惠敏指出，稀缺、价格昂贵是滨江沿板块楼市发展的最大制约因素。此外，滨江带的共享空间正在升级改造，考虑让大众拥有更多绿色、休闲、娱乐活动场所；同时，水环境是滨江发展中不可缺少的核心元素，而维护好水环境并非易事。