“十三五”期间，北京市住房和城乡建设委员会认真贯彻落实北京市委市政府关于老旧小区综合整治要“突出适老化改造、注重盘活存量，改善人居环境，提升老旧小区功能，建立良性长效机制”等有关工作要求，探索将全市老旧小区综合整治和建立长效管理机制统筹实施。

北京市住房和城乡建设委员会副主任冯可

一、“十三五”期间工作情况

（一）全市老旧小区综合整治工作有序推进，改造后老旧小区物业管理长效机制初步建立

自2017年新一轮老旧小区综合整治工作启动以来，通过自下而上的方式，全市已累计确认了433个项目，涉及小区511个、住宅楼3646栋，居民34万户；拆除违法建设、规范物业管理等整治类内容已全面实施；累计开工项目317个、完工项目105个。

特别是2020年，全市努力克服疫情影响，老旧小区综合整治工作跃上了新台阶，实现新开工项目220个，涉及261个小区、建筑面积1038万平方米、居民17万户；新完工项目61个，涉及72个小区、建筑面积214万平方米、居民3.5万户，居民满意度达90%以上。圆满完成了开工200个项目、完成50个项目的年度任务目标。

截至目前，“十三五”时期列入改造范围的511个小区，基本实现物业管理全覆盖，461个小区成立了业委会或物管会，占项目总数的90%以上。

（二）完善小区治理体系，搭建小区改造议事协商平台

我们始终坚持党建引领、业主决策、属地组织和部门指导相结合，着力组织街道办事处（乡镇政府）建立健全政府主导、居民自治、社会力量协同的小区治理体系。改造实施中，积极搭建小区改造议事协商平台，居民共建共治共享的内生动力得到有效激发。

比如，西城区盆儿胡同62号院项目，实施过程中充分发挥基层党组织的党建引领作用，以“街乡吹哨、部门报到”为抓手，搭建“2（街道、社区）+3（实施主体、设计、施工单位）+X（辖区内人大代表、政协委员、党员代表、楼门长和其他关心小区改造事宜的热心人士）”的小区改造议事协商平台，党员、志愿者发挥模范先锋带头作用，培养分层协商议事骨干力量，极大地激发了居民主人翁意识。

（三）始终坚持改造与管理同步实施

明确老旧小区综合整治必须先成立业委会或物管会，注重整治改造与长效管理的有效衔接。所有改造项目，楼本体、设施改造、环境提升与规范物业管理引进同步开展，对改造后的小区全部形成常态化的物业管理长效机制，使改造成果能够得到长期保持。

2020年5月1日，《北京市物业管理条例》出台后，我们专门印发《关于加强北京市物业管理工作提升物业服务水平三年行动计划》，着力在提高业委会（物管会）组建率，物业服务覆盖率、党的组织和工作覆盖率上下功夫，坚持老旧小区改造和物业管理同步。在2020年6月印发的《关于确认2020年第一批老旧小区综合整治项目及有关工作的通知》中，我们明确要求，已确认尚未进场施工项目，要确保在改造工程进场前完成业委会或物管会的组建工作，完善物业管理制度；其他已确认在施或完工项目，要抓紧推进业委会或物管会组建工作。以上举措为完善社区民主协商机制，加快物业服务专业化市场化进程，推进共建、共治、共享的老旧小区社区治理体系打下了坚实的基础。

从2019年开始，我们开始探索引入社会资本参与老旧小区综合整治，探索以“物业+”的形式推进。目前，第一批6个引入社会资本试点项目，朝阳区劲松北社区、石景山区六合园七星园和五芳园、通州区玉桥南里、西城区真武庙五里、大兴区枣园和三合南里，以及石景山区古城南路东、西小区和十万平小区等项目稳步推进，劲松北社区推进较快，初步形成了“劲松模式”，小区环境和物业服务水平大大提升，物业收费率已超过80%，实现了良性循环；其余项目中，六合园、玉桥南里、枣园和三合南里“示范区”改造提升已完成，居民享受到了改造成果，并愿意积极主动缴纳物业费。

（四）推动老旧小区治理良性循环机制，不断完善政策措施

我们始终把推动建立老旧小区治理的良性循环机制作为综合整治的重要工作目标和抓手。

一是要求各区在项目改造前完成业委会或物管会组建的同时，引导业主就物业服务标准、收费标准达成一致意见，签订物业服务协议，引入专业化的物业服务。

二是积极鼓励基层通过高效组织，指导业主组织发挥作用，督导物业服务企业提供良好服务，落实居民缴纳物业费、补建续筹专项维修资金等改造义务，逐步建立健全老旧小区的良性循环机制。

三是进一步修改完善了维修资金改革方案、相关配套文件及试点方案，并针对规范业主使用表决程序、简化使用审批要件、房改房维修资金补建、维修资金续筹等重点难点问题展开了试点。

四是推进研究老旧小区改造技术导则和适老化改造意见，分类细化改造标准，抓好公共环境适老化改造和无障碍环境建设等重点任务，鼓励实施“物业+养老”服务。

比如，通州区北苑街道办事处制定了《北苑老旧小区旅游新村物业长效管理办法》，建立考核平台、惩罚机制，采取业主、社区、街道对物业服务进行打分，制定物业服务企业诚信“红黑名单”等措施，加大了物业监管力度。昌平区东小口镇政府制定了《回南家园小区长效机制方案与实施计划》，明确了改造后的物业服务标准和收费标准，建立了组织实施与工作机制、监督考核措施，切实督促物业服务企业提供好的服务，让居民尝到了甜头。

二、“十四五”期间工作

“十四五”期间，我们将重点抓好四项工作：

一是出台老旧小区综合整治“十四五”规划并推进实施。明确到“十四五”期末，力争基本完成全市2000年底前建成的需改造老旧小区的综合整治任务。全面开展群众动员工作，坚持自下而上、居民自愿原则，发挥业主、业委会或物管会作用，充分调动居民参与老旧小区改造积极性，持续完善项目储备库，条件成熟的纳入实施范围，滚动推进。

二是完善老旧小区改造纳入社区治理机制。树立共同缔造理念，构建党建引领下的多元治理模式。将老旧小区改造工作纳入社区治理体系，并完善相关工作机制。做好群众工作，将群众工作贯穿于老旧小区改造全过程，坚持改造与管理同步实施，引入专业化物业管理，加强住宅专项维修资金补建续缴，健全老旧小区长效管理机制，推动老旧小区物业管理向社会化、规范化、市场化方向发展。

三是大力引入社会资本。推广“劲松模式”“首开经验”，完善市场化实施机制，建立“多个一点”的资金投入机制，统筹用好存量资源，结合规划和居民意愿改扩建公共服务设施，满足居民多样性、便利性需求。

四是聚焦重点难点问题，实现改革突破 。聚焦推进实施中遇到的适老化改造、专业管线统筹、危旧楼改建、加装电梯、上下水改造、完善标准体系、物业管理、维修资金归集补建续筹、群众工作、中央单位老旧小区改造统筹、落实产权单位主体责任等方面问题，着力推进改革取得突破。

三、现场回应记者提问

问题：在老旧小区综合整治工作具体实施中，同步推进建立物业管理长效机制有哪些需要把握的重点？

解答：老旧小区综合整治工作中，我市始终坚持按照党组织领导、业主决策、属地组织和部门指导相协调，坚持改造与管理同步实施，坚持业主缴费与政府扶持相结合的原则组织实施。相关政策中明确，居民申请实施老旧小区综合整治前，必须建立物业管理长效机制。

按照业主决策、属地组织、部门指导的原则，改造前，将物业管理与改造工程同步表决，业主同意实施物业管理并交纳物业服务费的，方可申请列入综合整治计划；改造中，物业服务企业要全程参与，提出合理化建议，参与工程验收工作；改造后，物业管理要无缝对接，提供约定的物业服务，业主按照协议缴纳物业服务费用。各区政府结合实际情况，采取“以奖代补”的形式，对新引入的物业服务企业进行市场培育、扶持。

在老旧小区综合整治组织实施过程中，同步推进建立物业管理长效机制，要重点把握好以下几个方面：

一是有效发挥业主组织作用

要认真落实物业管理条例，积极发挥党建引领作用，提升“三率”覆盖率的质量和效果，在项目启动前实现物业引入、成立业委会或物管会和建立党组织。这样业主组织既能够帮助街道及社区入户做工作、广泛汇聚民意、推动达成共识，又能够有效发挥业主对物业服务企业的监管作用，通过物业服务的前期引入、长期有效的日常监督，推动实现物业服务水平的不断提高，切实把综合整治后的老旧小区管起来、管理好。

二是引导居民承担缴费义务

居民承担物业费是实现物业管理的前提，住宅专项维修资金就是房子的养老钱，只有健全物业管理、补建续筹住宅专项维修资金，才能保障改造成果能够维持得住。综合整治的重要目标和抓手，就是要建立老旧小区治理的良性循环机制。基层工作做好了，物管会、业委会都有了，居民付费义务落实到位了，就能监督和督促物业提供好的服务。有了好的服务，居民的满意度会提高，也就更愿意缴纳物业费。这也就为物业服务企业将居民缴费用之于民、提供更好的服务提供了保障，老旧小区的良性循环也就建立起来了

三是鼓励物业市场化方向

已完成综合整治的小区，未实施专业物业管理的，最终还是要向专业化物业管理过渡。要加强业主自治组织和成员的履职能力培训，调动广大业主参与小区公共事务的主观能动性，培养业主“花钱买服务”的意识，通过引入专业化物业服务、按照市场化要求运作，明确市场双方主体的责权利，建立权责对等、质价相符的物业服务市场规则，推动老旧小区物业管理向社会化、规范化、市场化方向发展，实现共建、共治、共享。