导读

自从城市出现那一天，城市就处于不断的更新过程中。城市更新既是功能提升、品质改善，也是文化传承与发展，民众参与和分享的过程，城市更新是城市转型发展的重要方面，党中央决定在“十四五”期间“实施城市更新行动”，这是继实施乡村振兴行动之后，做好城市工作的重大战略举措。我们特开辟“大家谈更新”栏目，特邀请相关领域的“大家”撰稿，也欢迎“大家伙儿”畅所欲言。

作者

黄  杉，浙江大学建筑设计研究院有限公司副总规划师，正高级工程师

华  晨，浙江大学城市规划与设计研究所所长，教授；浙江大学建筑设计研究院有限公司总规划师

一、时空站点：存量在哪？

据国家统计局发布有关数据，2019年中国常住人口城镇化率突破60%，户籍城镇化率44.38%。超过六成的国民业已居住在城市中，他们工作、生活和学习的地方，都是建成区，即城市规划的存量空间。在国家严控新增建设用地指标的政策刚性约束下，通过城市更新手段针对城市存量空间的提升优化成为必然。

那么存量规划中的存代表什么？

两方面，可能是家底，也可能是库存。

什么样的空间资源属于家底呢，以杭州为例，钱塘自古繁华，现在的杭州就是从上城、下城地区向外扩展逐渐发展而来，上城区不少地名都留下了城市发展历史的印记。无论新城建多少高楼大厦，河坊街、金钗袋巷、牛羊司巷这样充满历史底蕴的名字都是无法复制的。众多的历史街区、历史地段、国保省保市保单位自不必多说，胡庆余堂国药号更是双国保一肩挑（图1），1988年胡庆余堂被国务院定为全国重点文物保护单位；2006年，胡庆余堂中药文化入围首批国家级非物质文化遗产名录。杭州的基金小镇更是坐落在历史街区之上，对历史文化街区的最好保护就是赋予其极具竞争力和支付能力的业态。

图1 胡庆余堂国药号

什么样的空间资源属于库存呢，城市空间资源有库存，这就意味着此类空间在经营上存在供给结构的老化，空间产出无法转化为与其区位价值相对等的收入，其直观表象是房价租金的双低。这样的地区往往因种种原因一直没有进行大规模更新，对之进行“产权重组”的需求一直存在，困难则在于如何实现“财务平衡”。

城市更新，需要守住家底，盘活库存。而这两者往往在城市中相伴而存（图2），需要仔细甄别、充分评价、积极应对。

图2 大马弄60号距胡庆余堂仅500米

二、认识评价：存量是何？

存量规划中的量代表什么？

三大特征：数量、质量、变量。

存量的特征之一是数量，即大量用地色块同质。任何资产一旦建设完成，就立刻成为存量资产。承载常住人口城镇化率突破60%所对应的是庞大的存量空间，这部分空间在大城市中往往相对集中分布，比如建于上世纪70-80年代的老旧小区、老旧商务楼宇、老旧厂房等，如今则成为基础上设施陈旧、公共服务欠缺、人口老龄化、产业迭代缓慢、业态单一同质的重灾区。

存量的特征之二是质量，即同类用地品质分异。存量空间当中的同类用地品质分异现象十分普遍，无论居住用地、商业用地、工业用地，一墙之隔存在重大的物业品质差异，最直观的体现是房价（图3）。只要其中任何一块地推倒重来，成为新地王毫无问题。

图3 杭州上城沿山地区的存量住宅售价

存量的特征之三是变量，即实质用途异于规划。无论在杭州、上海还是北京，都不同程度存在居住建筑改作商业用途，至于少量遗留工业用地改作三产服务业更是常见，各种创意园、产业园都是利用老厂房改造而来。而在杭州四季青，不少网红都选择服装市场周边的老旧小区开始其直播带货工作室的第一站，这些小作坊（图4）而今都成为推动所在区域城市更新的积极动力。

图4 杭州四季青网红工作室

存量规划中的量如何评价？

两大内涵：一个少，一个多。

一个少即属于供给侧的可变量少：类似杭州上城这样的老城区与其他较晚建成的新城区相比较，原本工业企业就少，属于“退二进三”的存量转变量空间早早就消化的差不多了。 所以老城区的供给侧改革先天就比别人难，因为我们在土地和资源、人口和劳动等方面的供给抑制比其他区更强。

一个多即属于需求侧的包袱量多：以前文提到的大马弄60号为例，不到300平方米的空间里现有4个60岁以上老人，最大年龄超过90岁。其余户主大多也将在10年内，迈入60岁大关（图5）。

图5 大马弄60号平面图及住户年龄构成

老人、老房子、老业态，构成了老结构、老产能和老库存，在经济发展进入新常态的今天就变成了包袱。但换一个思路去看，将三老所占据的空间资源向新供给、新业态转移，包袱就变成了新需求，经济结构转型就顺理成章了。养老在上城是个大问题（图6），但养老也是个大需求（图7），恰当地满足这一需求才是真正有效的供给侧改革。这就是城市更新“产权重组”的方向。

图6 上城区的人口老龄化程度在杭州主城区位列最高

图7上城区养老设施床位缺口

存量规划中的量如何改变？

两大启示：质量与变量。

改革的对象是量（质量）：引导现有空间进行品质升级，是城市空间价值拓展由外延式（新建）转向内涵式（改建）的必然之路，这是城市更新的硬手段。

创新的目标也是量（变量）：通过创新思维，引导新业态、新模式、新产品尽快落地，积累起源自新供给和传统空间的结合的变量，这是城市更新的软手段。

软手段与硬手段须相辅相成，缺一不可。

三、措施抓手：存量去哪？

存量规划怎么做？

抓手一：跟踪热点

增量规划时代，真正的热点只有一个，即如何建好新城，正所谓一张白纸可以谱写宏伟蓝图。存量规划时代，热点是多元的，热点与存量的特质密切相关；热点激活的时间窗口与财务平衡与否密切相关。城市更新需要聚焦老人、老房子、老业态，化解老结构、老产能和老库存；更需要算好置换“六老”的资金帐。

抓手二：引领议题

从规划是龙头，到规划先行，增量规划时代，规划人是城市建设的先锋，存量规划时代，规划人应该是改造城市的先锋。浙江省未来社区试点开全国之先河（图8），聚焦老旧小区改造、交通出行改善、生活智慧化、文化养老设施，着重解决老旧小区空间利用不集约、公共服务设施水平相对滞后、社区生态环境质量不高、社区邻里关系淡漠等问题。

图8 未来社区试点139顶层设计

抓手三：精准控制

存量变革的方向重在引导，体现更新规划的弹性。从实践来看，存量空间资源向新供给、新业态转移，其起点往往是市场主体自发的，诞生在住宅楼里的网红工作室可能存在扰民问题，也可能改善老旧小区的租金回报，进而带动物业自主更新。对于市场主体自发以品质提升为导向实质用途异于规划的改建行为，一刀切式的加以禁止是不妥的，结合区域发展目标加以引导，针对新兴业态出台鼓励性政策都是应有之义。

存量变革的过程严格控制，体现更新规划的刚性。一方面鼓励和引导新业态、新模式、新产品的落地，另一方面则要对市场主体自发更新改造物业的行为进行规范管理。当前的城市规划法律法规体系更多是为城市新区开发建立的，存量变革过程中可能遇到的产权变更、用途变更、增容、增高等行为，欠缺国家法律层面系统性背书，深圳则在十多年的旧改项目实操过程中探索建立了一整套地方性法规体系。未来在更新规划编制和实施过程中，既要依托现有的法规体系实现规划审批的刚性管控，也应借鉴深圳、广州、成都等地的政策突破创新，为城市更新探索新的合规审批方法和空间。

抓手四：逐次推进

逐渐积累增量，将变量转化为增量。城市更新的意义不在于其规模，而在于其每一步推进过程中逐渐积累的改善趋势，这就使得小规模渐进更新变得意义重大。变量的实质是改变现有空间使用方式的诉求，包括功能改变和强度改变，两者都为城市带来新的增量空间。积累和改善可以同时存在，也可以单独存在。

逐渐改善存量，将质次转化为质优。类似“大马弄60号”这样更新项目占地面积仅300m2，即使增容1倍，也不过是600 m2，然而当有多个“大马弄60号”更新项目逐渐积累起来，通过蚂蚁搬家的办法在存量地区逐步植入养老、医疗等公共设施，公租房，亦或是激活地区商业氛围的民宿和店铺，就可以从根本上改变一个街区的整体面貌（图9）。

图9 逐次推进积累腾挪空间

抓手五：多轮循环

在逐次推进基础上，进行多轮循环。多伦循环的核心是：模式成熟可复制，做好“存量+”的文章。苹果和星巴克这类伴随美国第三次零售革命和体验经济而壮大的品牌喜欢选址在有“存量+”故事可说的城市更新地区，比如杭州的第一家苹果商店开在更新后的湖滨商业街，施工期间颇具杭州风情和中国味道的围挡，由书法家王冬龄挥毫，选取苏轼的《饮湖上初晴后雨》，搭配红色Logo，全球独一无二（图10）。

图10 苹果杭州湖滨店施工围挡

城市更新是一个持续的过程，没有终点。杭州早在15年前就开始推进老城区城市更新工作，从“三口五路”、“背街小巷”、“庭院整治”、“危旧房改造”再到今天的“未来社区”，我们始终在践行将人民对美好生活的向往与城市当中的老旧空间更新升级相结合，通过城市更新多轮循环，不断增强人民的获得感、幸福感、安全感。

参考文献：

赵燕菁：中国城市规划公众号，旧城更新的财务平衡。

张佳，黄杉等。 渐进更新改善设计方法研究——历史保护地段内高密度社区国际工作坊[M]. 北京：中国建筑工业出版社，2017.

黄杉，朱云辰等。 基于设计模拟工作坊的城市规划决策合意达成研究[M]. 杭州：浙江大学出版社，2020.

韩明清，黄杉等。 杭州城市有机更新的实践与探索——背街小巷改善工程的由来与创新解析[J]. 建筑与文化，2011，11：97-99.

杭州市城市规划设计研究院，杭州市上城区沿山空间发展概念规划。

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