近期中国楼市的风雨飘摇成为市场热点，对于中国房地产市场，市场比较一致的观点是二三线乃至等偏远的城市将面临极大的压力，但一线城市是否也会遭受波及，市场存在分歧。此前媒体关于广州、上海等一线城市的个别楼盘降价的报道也存在多种解读，认为是个别促销甚至实际涨价的说法也大有人在。

相比于似乎源源不断的需求，一线城市的土地供给不足一直被认为是其房价的重要砝码。智谷趋势研究中心对此的分析引起了我们的关注，他们认为上海的建设用地负增长模式将得到推广，从而堵死一线城市房价大跌的可能；同时工业用地的改造将蕴藏更大机会。

以下为智谷趋势研究中心元淦恭与常思芃的研究:

【1】

上海市5月6日召开第六次规划土地工作会议，启动新一轮城市规划编制。此次会议与会者，除上海市委书记韩正、市长杨雄外，还有国土部部长姜大明、住建部副部长王宁，规格极高。智谷趋势查询历史资料获知，黄菊、陈良宇在上海市委书记任上都曾召开过规划工作会议，但当时均无国务院部门的正部长到场。

国土部部长姜大明称，上海的规划编制工作具有很强的引领和示范作用。多位中央部委官员莅临此次会议表明，上海这个规划的原则和思路，很可能在北京、广州、深圳等特大城市中推广。

【2】

建设用地负增长，或成大城市未来规划的普遍做法。

此次上海市规划土地工作会议，明确提出新一轮城市规划的建设用地规模必须只减不增。

5月8日解放日报头版署名申言的评论强调必须负增长，零增长也不行，这是对上海的负责，语气强硬。5月9日解放日报头版评论继续强调不要以为上海建设用地已碰到天花板，好像就可以把规划变得满满实实，越是在这种条件下，越要突出规划为未来发展留有余地、留够空间。两篇评论语态严厉，表明上海市控制建设用地的信念坚决。

由于上海市严控建设用地的表述，与此前三中全会及新型城镇化规划关于大城市发展的理念契合，且受到国土部、住建部的肯定。可以由此推断，上海在编制规划时的这一做法可能在其他特大城市被复制。近期，有传言指北京五环内将停止出让商业用地，此消息虽尚未得到任何官方证实，但从上海当前要求建设用地负增长的做法来看，北京的土地管控也将更趋严格。

【3】

严控建设用地与人口控制目标相关。

特大城市要控制人口规模，通过何种途径?从此次上海城市规划可以看出，除了设置比其他城市更高的户籍门槛外，城市规划和建设用地管控也将成为控制人口增长的重要手段。

国土部长姜大明在上海称:城市终极规模的锁定，有赖于土地规划的边界约束。这表明了国土部的鲜明取态:只要控制了建设用地的规模，就可以锁定城市规模，而被锁定的对象显然不止是土地本身，还包括城市的人口数量。

5月8日的解放日报头版评论把话说得更直白，新一轮规划对人口底数要有科学合理的目标界定，城市总体规划也要能够促进实现人口规划总量的控制目标。这表明，特大城市的人口控制未来将从两方面展开，一方面是严格的户籍准入条件，另一方面就是严格的建设用地指标管制。这将从人和地两方面限制外来人口涌入京沪等地。

【4】

严控建设用地将在两方面影响特大城市土地生态。

一方面，房地产市场的土地供应状况不会宽松，特大城市的土地出让价格不会出现大的下跌。在这种条件下，一线城市的房地产价格不会有崩盘的可能，有望长期维持在较高水平。

另一方面，工业用地的改造将蕴藏大的机会。上海提出土地利用方式要从增量为主转向存量为主，而上海市土地利用空间的存量主要是工业用地，在建设用地指标总体减少的情况下，商业和住宅用地的增加必然要从工业用地的减少来实现，上海市已明确强调要坚持工业布局向园区集中不动摇，一些零散分布的工业用地未来都可能被改作商住用地，这将成为中国未来一段时期各个特大城市土地供应的一个重要特征。

【5】

都市农业将成大城市规划重点。

姜大明在上海强调，上海市必须落实最严格的的耕地保护制度，严防死守耕地红线。国土部长专门在上海城市规划会上强调这一点。

无独有偶，4月28日，农业部长韩长赋在一次会议上指，确保菜地面积基本稳定，优先将城市郊区菜地划入永久基本农田。韩长赋专门肯定了上海的经验，绿叶蔬菜自给率达90%以上。他提出大城市力争人均不低于1分菜地，并非一时兴起，而是农业部基于对上海经验的总结。

高层已将菜地保护问题放到保障民生、维护社会稳定的战略层面。作为都市农业的样板城市，上海城郊菜地将大范围划入基本农田已成定局。在严控城市建设用地的大背景下，城市郊区的都市农业、尤其是蔬菜产业或成未来农产业发展的重要方向。

【6】

从纵向和横向两方面看，上海市本轮城市规划都有特殊之处。

上海市上一次召开市级规划工作会议还是在2003年，本次会议和上次会议相隔长达11年，此次会议也是2006年上海社保基金案案发后，上海首次召开全市规划工作会议。其间，上海市常住人口从不到1700万增长到2415万，上海也面临越来越大的城市病压力。新一轮规划将成为上海城市规划从过去以发展扩张为主轴转向更严格控制的转折点。会后，解放日报连续三天以申言的署名在头版发表评论，传达会议精神，足见上海官方对此次规划的重视。

国家新型城镇化规划3月中公布，该规划重订的城市等级标准明确，市区人口超过500万的城市就是特大城市，属于人口需要严格控制之列。上海是三中全会和城镇化规划公布之后首个编制新一轮规划的特大城市，也是北上广深四大一线城市中首个制定2040年城市规划的，在横向层面上也可能成为其他一线城市和特大城市规划的先导。