时尚感十足的旋转楼梯，搭配七彩玻璃顶，当三合南里社区居民王树萍第一次走进家门口的“美邻坊”时，还真有点不敢相信，这是过去灰暗的闲置锅炉房。

红砖与黑钢搭配的复古咖啡店、加油站造型的美式汉堡店……第一次来郎园Station拍照打卡的网红博主们，很多也不敢相信，这里曾是闲置多年的北京纺织仓库。

这些美好的变化，受益于城市治理理念的更新，由政府大包大揽向多元参与转变，通过引入优质社会资本进行城市更新的成果。今年3月1日起施行的《北京市城市更新条例》明确提出，鼓励社会资本参与城市更新活动、投资建设运营城市更新项目。

在北京城市更新中，社会资本是如何发挥“生力军”作用？我们不妨走进那些典型项目，看看背后的经验。

城市更新告别单打独斗

位于大兴区兴丰街道的三合南里社区建成于上世纪90年代，由3个小区组成，住着上千户居民。“瞧现在多好，这里头生鲜超市、美食街、书店、理发店、裁缝铺都有，价格实惠，离家还近。”今年60多岁的王树萍说，过去小区周边生活配套设施可是短缺得很，“孩子们周末回来，要是想多做几个菜，我得骑车20分钟才能买齐全。”

这是本市很多老旧小区普遍面临的难题。据统计，在本市300多个街道、乡镇中，共有住宅小区超过1万个，其中楼龄超过30年的老旧小区有4000多个。“每个老旧小区出现的问题都不一样。兴丰街道三合南里迫切需要的是便民服务，清源街道的枣园小区，除了便民服务还需要增加居民活动空间……”大兴区一位工作人员坦言，“真感觉有心无力。”从全区而言，哪个老旧小区先改、哪个后改、资金从哪儿来，都得全盘考虑。

除了老旧小区，本市还有数量众多的老旧厂房、老市场、老仓库、老商场等存量资源，需要在城市更新中“盘活”。“遵从保护优先，科学利用的原则，只有给每一个项目找准定位，再植入独具特色的产业，才能有吸引力，达到可持续运营的目的，让产业发展从规模型向效益型转变。”郎园Station品牌总监邵宁宁说。

北京是全国第一个实行“减量发展”的超大型城市，这要求首都的建设和治理，必须找到一种精细化的、微循环式的、以品质内涵提升效益的城市更新模式。

但是，不同于传统大规模征用土地和腾退，可以统一标准补偿、统一规划开发、统一进行基础设施建设，北京的城市更新涉及老旧平房院落、危旧楼房、老旧小区、低效产业园区、老旧低效楼宇、传统商圈等多种业态，类型多、数量大、资金需求大、更新周期长，是一个千头万绪的系统工程，需要“量身定制”方案，才能把各种问题逐一破解。

这背后，蕴藏着一个深刻的道理：城市更新绝不该是政府部门单打独斗，而是应当鼓励多元参与，需要多专业、多部门的共同协作，站在各方不同的角度与立场来把这件事情做好。

小支点撬动大资源

这场协作中，最需要破解的难题，是钱。

根据测算，要想通过“一揽子”改造实现三合南里和枣园小区彻底焕新，至少需要6800万元；北京纺织仓库院内光老库房就有30个，再加上老铁轨、车站，改造的成本也在千万元级别……然而，单靠财政投入，资金有限、无法在短时间内大规模开工不说，如果后期管理跟不上，改造成果也容易打水漂儿。

一面是居民“我家老楼何时纳入改造”的急切呼声以及盘活存量空间实现产业转型发展的迫切需要，一面是庞大的资金缺口。如何破题？近年来，调动市场力量、引入社会资本成为北京城市更新的探索新方向。

老旧厂房改造、街区改造、老旧小区改造中，都会发现社会资本这支“生力军”的影子。有业内人士形容，社会资本正在用“小支点”撬动大资源，再造城市活力。

2020年，大兴区以枣园小区、三合南里为试点，突破传统社区物理空间边界，跨区域统筹引入社会资本愿景集团，由社会资本方投资对它们进行综合提升。

愿景集团大兴区域负责人贾凡说，街道授权资本方运营小区内低效闲置空间、停车管理权、广告收益等，确保其微利可持续，初步计算，预期八年半的时间可收回全部投资。

偏居东北五环、不通地铁、周边缺少居民区的北京纺织仓库，在引入社会资本郎园之后，确定了“不搞大拆大建，通过品牌店铺和活动聚集人气，让文化产业、文化消费、文化内容三者融合”的发展思路。

朝阳区望京小街改造提升、西城区菜市口西片老城保护更新、石景山区模式口历史文化街区保护更新等项目也纷纷选择引入社会资本，发挥经营主体作用，探索“政府引领资金投入+社会资本参与共建”的城市更新路径。

近年来，社会资本参与城市更新的探索在全市可谓“多点开花”，朝阳区、大兴区、石景山区、通州区和西城区均有相应的创新实践。截至目前，仅在本市老旧小区改造中，引入社会资本参与实施的项目就已至少达到40个。

利好政策激发活力

无论是老旧厂房“腾笼换鸟”、老旧小区改造，还是核心区平房院落保护性修缮、历史文化街区的修缮改造，在城市减量发展的背景下，引入社会资本后，钱的问题初步解决了，政府又该如何更好地引导、调动社会资本积极性，让这项“微利”的复杂工作真正做到可持续？

近年来，本市发布了一系列重磅政策，让社会资本参与城市更新的路径更加清晰，也很大程度上激发了市场活力。

在北京，郎园的项目除了Station，还有好几个：Vintage推动产业升级、Park定位京西文化消费新地标、咏园打造非遗创新转化赋能平台、BOM嘻番里凸显元宇宙主题……它们虽然各自标签不同，但都是旧改，涉及老旧厂房、老市场、老仓库、老商场等不同类型。

“工业符号承载着城市记忆，我们深怀敬畏之心。”首创郎园相关负责人说，在这些旧改项目中，运营方坚持不搞大拆大建。可难题来了，如何在不拆除原有建筑的情况下让它们新生？

事实上，这也是政府部门思考的问题。2017年年底，本市出台《关于保护利用老旧厂房拓展文化空间的指导意见》，也就是业内所说的“53号”文件。指导意见对老旧厂房土地用途规则、空间容积率等问题进行灵活变通，同时设置5年过渡期，过渡期内暂不对划拨土地的经营行为征收土地收益。“53号”文件和配套文件的出台，带动了北京文化产业园区跨入新阶段，大量园区在这个时期涌现。

为了打通“堵点”，本市在政策上的创新可不止于此。

2021年6月，《北京市人民政府关于实施城市更新行动的指导意见》发布，在资金政策方面，除了财政支持外，还鼓励市场主体投入资金参与城市更新；同年8月，《北京市城市更新行动计划（2021-2025年）》发布，明确了北京城市更新的目标和方向，明确指出充分激发市场活力，多种方式引入社会资本。于今年3月1日施行的《北京市城市更新条例》也规定，政府可以对涉及公共利益的城市更新项目予以资金支持，引导社会资本参与。

一系列利好政策的出台，为在“减量发展”形势下推动北京高质量发展提供了顶层设计。

除此之外，为了推动城市更新工作，北京市委城市工作委员会所属城市更新专项小组下设推动实施、规划政策、资金支持三个工作专班，其中资金支持专班正是专门研究城市更新各项投融资政策，吸引社会资本积极参与城市更新。建设银行、江苏银行北京分行等多家金融机构，也制定了多项创新方案，针对性解决城市更新各细分领域融资需求。

绣花功夫贯穿全程

如同水里的鸭子，表面上看风平浪静、怡然自得，但鸭蹼一直都在拼命地划动着，没有一刻停歇。社会资本能够搅活城市更新的“一池春水”，诞生一众典型案例，其背后付出的努力也可想而知。

从这些案例中，我们不难发现“绣花精神”的踪迹。

2019年，还未完全建好的郎园Station举办了“一带一路”国际美食文化节，3天里来了近2万人，名气一下打响。“边改造边运营，设计稿改了一版又一版，甚至在开园后还在边运营边优化调整。”邵宁宁说，若是由政府买单，如此反反复复修改方案是决然不可想象的。“政府要根据改造方案来制定预算，拨付资金。所以，方案一旦定了，就很难再修改。”这充分展现了社会资本灵活性的优势。

社会资本参与城市更新，精细化不光体现在方案设计和资金使用上。更重要的是，社会资本凭借更接近百姓需求的优势，在街区更新、老旧小区改造等项目中，同步提升“面子”与“里子”，再通过微利可持续运营，最终实现“多方共赢”的局面。

望京小街地处望京核心腹地，曾经道路破损、停车混乱、交通拥堵和环境脏乱等问题凸显。在多方共建模式之下，望京小街成为北京市首个由政府引导社会资本参与的国际化商业街区项目。

“望京小街的改造实现了多方受益，包括周边居民、商业主体、写字楼从业人员在内。”望京街道相关负责人表示，通过望京小街的改造也探索出政府引导社会资本参与传统商圈国际化转型的望京模式。

在石景山区古城街道，社会资本首开集团参与城市更新后，投入2300万元进行低效资产改造、智慧社区建设。目前，古城南路社区已经完成了改造，不仅老楼变“健康”了，过去闲置低效的自行车棚也都被改造为便民超市、养老驿站等配套服务设施。

多元联动持续焕新

在城市建设经典著作《美国大城市的死与生》中，作者简·雅各布斯在谈及城市里的老房子改造时说了这样一段话：

“在大城市的街道两边，最令人赞赏和使人赏心悦目的景致之一是那些经过匠心独运的改造而形成新用途的旧建筑。联体公寓的店堂变成了手艺人的陈列室，一个马厩变成一个住宅，一个地下室变成了移民娱乐部，一个车库或酿酒厂变成了一家剧院……这些都是小小的变化，但只要城市的地区具有活力，并且能够回应居民的需要，那么变化就会在这些地方永远延续下去。”

这不免引人深思，如何才能通过城市更新，让城市永葆活力？社会资本参与城市更新，还提供了一种全新的思路：提倡共治共享，以“多元联动”让需要更新的老地方焕发青春。

京西古道模式口，悠悠驼铃数百年。踏着春风，游客来到石景山区的模式口历史文化街区，可探访法海寺，欣赏明代壁画；观田义墓，赏精美石刻；看冰川擦痕遗迹，觅上古尘埃；在“驼铃古道”逛书店、咖啡厅、民宿院落、文创商店等。有人或许并不知道，几年前，这条古街曾因散乱经营变得脏乱无序。

改造过程中，石景山区引进社会资本实施团队，在专业团队、政府部门、社区居民的共同努力下，以历史保护为核心，修缮老爷庙等文物保护单位，拆除违法建设，提升大街整体环境风貌……模式口因此重现京西古道往昔商旅纵横之盛景，迎来新的历史荣光。

类似的联动，还发生在大兴的枣园小区。社会资本的设计运营团队进驻小区后，跟区职能部门、街道、居委会负责人一起，采用入户走访、串门聊天、现场调研等方式，在小区里召开了22次“拉家常”议事会，小区哪里需要改、怎么改，都要听居民意见，每一个方案都要得到一半以上居民同意后才能实施。“把民情工作做细了，民情日记写全了，改造能不让人满意吗？”枣园社区居委会主任李茂会说。

接下来，本市城市更新将进一步走深走实。今年将新开工300个老旧小区综合整治项目，并聚焦重点街区单元谋划一批片区综合性城市更新项目。可以想见的是，一定会有越来越多的社会资本，在城市更新中扮演“生力军”的角色，他们给这座城市带来的改变，值得我们持续关注。

专家观点

城市更新唤醒城市新能量

连玉明（作者系全国政协委员、北京国际城市发展研究院院长）

习近平总书记指出：“城市发展是一个自然历史过程，有其自身规律。”实施城市更新行动是党和国家的重要决策部署，是“十四五”规划和2035年远景目标中的重大项目，是直抵人心的民心工程。对于有着3000多年建城史、870年建都史的北京来说，城市更新更具特殊意义。如果把城市看作一个有机生命体，北京正通过城市更新，唤醒城市更多新的能量，让人们在这座城市中看到更多新的可能。

北京这一轮的城市更新，实际上探索的是刚性约束下城市有机更新的路径，既不能搞政府包办，也不能仅仅由市场主导推倒重建，而是要由政府决策、社会资本参与、社会组织多方协作、多元共治。

统筹城市重点园区、文化街区、低效楼宇，本市很多地方近年来都积极引入社会资本对建筑物和构筑物进行改造，其背后更为重要的是植入了文化和服务元素，推动产业升级和功能重组，创造新型的城市活力空间。

下一步，在城市更新中如何发挥政府的作用，非常重要的一点是，要以数字化改革为总抓手，用数字技术打通部门、系统、地域、层级的界限，强化资源整合和技术集成，推动城市的数字原生与实体更新同步规划、同步建设、同步营造，为数字城市、数字园区的建设与发展探索新模式。