广东省惠州市，一座紧邻深圳，被誉为后花园的小城，这里是一片只长房子的神奇土地，投资和投机一直是楼市的主导力量。

上世纪90年代，惠州楼市是与海口、北海齐名的全国房地产泡沫三大“重灾区”之一。最近几年，全国房地产开发商汇集在惠州，开始了新一轮“圈地运动”。

深圳与惠州的关系就像是城市组合群，随着深圳新增供应大幅减少，加上被限购，深圳投资性需求只能向惠州等周边城市输出，导致惠州房价被抬高；但另一方面，惠州本土经济缺少足够的产业支撑，这些被深圳投资客买下的房子，大多数本地人租不起，只能买下来等待高位出手。

在持续两年的调控后，这里的危机开始显现。

光耀困局

作为惠州最大的房地产开发商，光耀集团的风光与失落是惠州楼市的一个缩影。

今年6月，多家媒体报道称，华澳信托于2011年6月发行了华澳·长昊1号——光耀股权收益权流动化信托产品，共计募资8亿元。

按信托约定，所募集资金将用于向光耀集团有限公司和惠州市光耀地产集团有限公司发放信托贷款，分别用于荷兰水乡八期项目和惠环项目的开发建设。

“长昊1号”2012年6月2日公布的季度管理报告称，荷兰水乡八期项目及惠环项目销售情况良好。其中，荷兰水乡八期共签约销售213套，目前已销售房屋占所有已开盘房屋的61%。与此同时，惠环项目签约销售共计955套，占已开盘房屋的94%。

尽管销售状况良好，但截至2012年6月2日，光耀方面仅仅向监管账户存入了销售收入12882万元。按照还款约定，12882万元应是荷兰水乡八期项目及惠环两个项目的销售收入。

这就意味着，第一还款来源的所有销售收入，不足以支付“长昊1号”全部融资额的四分之一。

作为光耀集团的发家和崛起之地，如今的惠州让光耀爱恨交织。毕竟，光耀集团八成的销售都寄望于这个小城。

光耀集团公布的2011年年报显示，2011年全年销售总额达60亿，其中惠州区域实现了50个亿的销售额，蝉联2011年惠州销售业绩第一名。

惠州楼市的冰冻，让光耀不得不调整步伐，光耀集团副总裁袁克俭年初向媒体透露，光耀集团2012年的业绩目标以求稳为主，集团全国2012年的销售任务定为60个亿。

如今，即便60亿似乎也遥不可及。今年8月11日，在惠州汕尾商会庆典筹备会上，针对光耀“偿债危机”的传言，光耀集团董事长郭耀名接受媒体采访时表示：“光耀没有债务危机，外界的传言不真实。”郭耀名也间接证实，光耀上半年的销售并不理想，只完成了20亿。

投机惠州

光耀只是惠州楼市的缩影。

上世纪90年代，惠州淡水镇便因房地产泡沫而闻名全国，许多投资客们血本无归，直至今天淡水镇都还遗留着许多烂尾楼。

多年后，这种现象再次出现。

公开的调查显示，惠州江北片区，部分楼盘空置率达五成；水口片区，个别楼盘入住率不足一成；有人形容惠州的大亚湾入住三成就是高人气。

投机带来的问题在惠州格外突出，“有房没人住，有人没房住”，一方面是楼房空置，一方面是刚需人群买不起房。这其中，深圳人“功不可没”。

在深圳推销的惠州的楼盘都爱称自己的项目位于“深圳东”，这给人一种错觉，惠州是深圳的一个区。

深圳投资客之所以选择在惠州投资买房，原因相对简单——便宜，在深圳买一套小洋房的价格，足够在惠州买一套别墅加一辆小车。

今年9月20日，惠州房产管理局局长陈力强透露，1至8月份，惠州新建商品房的成交均价5551元/平方米，同比下降了3%左右。

反观深圳，这个价格只能用零头来形容。

中国房地产指数系统百城价格指数调查数据显示，2012年9月全国100个城市住宅平均价格为8753元/平方米，自2012年6月止跌后连续第四个月环比上涨。其中深圳新建住宅成交均价25728元/平方米位列全国首位，上海、北京分别列居二、三位，其中上海均价23210元/平方米，北京均价23162元/平方米。

“大部分都是深圳投资客买房，他们买了之后不装修，房价涨了便转手，相比一下，惠州本地需求不大，本地人也没有这个消费力。”一个房地产中介对记者表示。

仅惠阳和大亚湾一带的楼市存货量就大得惊人，截至2012年3月底，该区域存量数据急速逼近11420套，按区域之前10个月平均每月666套的销售速度来看，存量需要大概17个月才能完全消化。

惠州楼价一度被投资客过度托高，但时移境迁，如今惠州的房价已无力走高。

世联地产3月份数据显示，惠阳和大亚湾一带65个楼盘中，有18个盘该月销售量为0，另有33个盘销售量仅为个位数。但另一方面，该片区月度销售前十排行榜上的最低成交量为13套，有4个盘月销量甚至在50套以上。

圈地种房子

深圳人的投资和投机，带火了惠州楼市，也留下了无数隐患。

深圳人在调侃惠州开发商时说过一句话，没见过姚明，不知道你个子矮，没到惠州，不要说你的项目大。据称，2011年在开发的中国10大超级大盘中，惠州占3席。

今年8月11日，惠州市惠城区召开雅居乐白鹭湖建设项目建设情况通报会，原因是白鹭湖项目被反映存在“违法建设高尔夫球场、违规修建独栋别墅及违法征地”等涉嫌严重违法违规建设情况。

公开资料显示，惠州雅居乐的白鹭湖项目占地达16000亩。据称，雅乐居的售楼员在介绍项目的占地面积大小时，说半个澳门大。

事实上，在惠州，在建面积超过100万平方米的大盘遍地都是。

资料显示，由富力和世茂地产联合开发的威尼斯湾规划总占地2万亩，建筑面积达1800万平方米，据称此项目计划斥资400亿元，预计建设时间达9年以上。

另外，奥林匹克花园建筑面积101万平方米，佳兆业东江新城规划建筑面积400万平方米，中信凯旋国际建筑面积153万平方米，中洲中央花园规划建筑面积300万平方米，中信新城规划建筑面积400万平方米，光耀城建筑面积100万平方米，惠阳碧桂园建筑面积130万平方米。

在惠州沿海的东海岸，这种圈地种房的情况更甚。

驱车从深圳一路向东，就进入惠州境地，在惠州东南沿海170公里延绵的岸线上，许多地产大鳄早已排兵布阵。本报获得的资料显示，目前，在东起港口镇西至稔山镇沿岸数十公里集聚了碧桂园、合正地产、富力地产、世茂地产、中信集团、万科集团、粤华集团、深圳华侨城集团、金融街控股等一大批巨头。

在这些巨头圈占的项目中，最小的1000多亩，多数介乎2000—5000亩，最大的金融街金海湾占地高达29平方公里。

据不完全统计，这些盘预计建设规模将超过5000万平方米。据称，如果一切都按这些巨头所设想的进行，这里的规模将几乎10倍于海南亚龙湾，总投资规模将高达3000亿元，3倍于海南的房地产开发投资。

要说“种房子”是因为这里的地价出奇便宜，而利润却相当可观。

以最大的地主金融街巽寮湾为例，2005年10月，金融街以2.62亿元的代价竞得了这个规划占地29平方公里的超大型项目，预计总投资额超过100亿，国泰君安一份写于2008年的研究报告称，金海湾拿地成本很低，楼面地价300元/平方米左右。

“目前我们主推48—206平方米精装公寓，均价12000元/平方米，这其中服务式公寓均价为11000—12000元/平方米，酒店式公寓均价则为13000元/平方米”。就在今年8月，巽寮湾的销售中心如此对外报价。

按照最初规划，巽寮湾整个项目开发周期为8—12年，总投资额达200亿元。而资料显示，截至2011年12月31日，惠州公司总营业收入为15.36亿元，这里面不仅有地产销售的贡献，还包括酒店业务的贡献。