“拿地”是关键

上海亲和源老年生活形态研究中心主任华山近期注意到，过去民政部门还给养老社区按养老床位给补贴，现在已经不提这个了。

取而代之的是“社会化养老”。华山认为，政府的意思是，对于680万名“三无”老人由政府兜底，而全国两亿老人中剩下的部分，则由市场来解决他们的养老问题。

李克强总理在去年8月的国务院常务会议中也将社会力量列为发展养老服务业的“主角”。

一个有趣的现象是，与中央高层鼓励社会力量参与养老不同的是，地方政府对于社会力量参与养老，尤其是“养老地产”这一块却都“不愿多谈”。记者尝试联系上海、苏州两地的政府相关部门负责人，听说要谈“养老地产”，对方都委婉地拒绝接受采访。苏州一家正在开发养老地产的国企，也对此话题讳莫如深。

关键问题就在“土地”上。记者了解到，根据《划拨用地目录》，老年人社会福利设施用地属于“非营利性社会福利设施用地”，可以以划拨方式取得。

一名业内人士告诉记者，这块土地，无论政府是否“划拨”给申请人，都不太好谈，“不划拨，他说你的城市规划里压根儿就没有规划养老用地；划拨了，他开发一阵子后，改成卖房了，政府又该被问责了。”

记者查询上海市规划和国土资源管理局网站发现，上海自2012年至今，仅闵行、长宁两区挂出过专用于养老的地块，闵行地块约6公顷、长宁地块约0.3公顷。

亲和源的投资方之一、温州商人周星增曾在接受媒体采访时转述区里一名官员的话称，“不是我不给面子，我任期3年，需要拿出政绩；土地批给房地产商，马上就有一大笔收入；批成工业用地，马上就有税收；批成养老院，什么现成好处都看不到。”

一边是经济发达地区的政府官员不愿批养老地块，另一边，经济欠发达地区的政府官员“乱批”养老地产项目在社会上造成坏影响。

全国政协委员、民建中央常委钱学明对开放商借养老名义低价获得划拨用地的行为就曾表示过不满。他认为，这种现象造成的一个结果是，政府不敢再把土地批给私人房企，为图“放心”只敢把地批给国企做养老，“这样又不是充分的市场竞争模式了。”

社区养老或成未来政府和市场的折衷选择

钱学明在对多地养老行业调研后发现，政府或许可以从另一个角度鼓励发展养老行业。

“做专门的养老社区不现实，可以考虑在成熟社区里划定一块养老用地。”钱学明建议，未来在土地拍卖过程中，政府可以规定其中的一部分地皮专用于养老，开发商可以自主运营这块土地，也可以通过招标形式引入专业的养老服务机构，“如果觉得这个市场好，开发商完全可以自己做，觉得不好，你就把地租给专业的养老服务机构，让别人来做。”

钱学明说，从目前投资界对养老产业的热衷度来看，社区养老未来的发展潜力巨大。

保利和熹会就是开发商主动划地做养老的一个典型案例。“和熹会”老龄公寓由保利西山林语小区内的酒店改造而成，专为失能老人提供有偿服务。

保利地产相关负责人透露，“和熹会”将作为保利在养老地产方面的专业品牌，未来将向全国推广。而类似“和熹会”的养老机构未来10年可能会建50个，保利布局的每个城市可能都会建一个甚至两个。

而在老年人持有公寓方面，公司建设的项目中将留出部分面积作为老年性持有公寓，将来每个城市有五六个项目会持有老年性公寓。保利地产集团董事长宋广菊说，对已建成的社区将投入5亿元至10亿元，进行适老化改造。

“目前来看，就算你政府不给划拨优惠的养老用地，开放商们也会瞄准其中的盈利点，主动建设养老设施。”钱学明认为，已有社区适老化改造和新建社区强制腾出养老地块将是未来社会化养老的大方向。

除保利外，与万科合作密切的建筑设计师蒋亚利向记者透露，万科方面也在着力从“养老”角度提升其物业服务能力，“万科现在的口号就是做物业服务，代收快递、帮叫出租这种表面化的服务已经没有竞争力了，未来，养老服务将是他们发展的一个重点。”

但一名长期关注养老行业的上海投资人告诉记者，无论是保利还是万科，其参与“养老”的目的其实都是“卖房”。

“投资界最关注的倒不是养老社区的盈利模式，这些花样其实都是噱头，我们看中的是土地价值。”这名投资人分析，一家能以养老划拨用地价格拿地开发的养老社区，一定比一家以市场价格拿地的养老社区更受投资人亲睐，“谁会那么傻，市场价格拿的地，把它当作养老社区来运作？纯粹是噱头。”

这名投资人说，“卖房”所得的利润以及资金回收的效率要远高于“卖养老服务”，“拿养老的地卖房，据我所知，是可以操作的。就看谁有本事操作了。”