体检、买保险、缴养老金……越来越多的城市存量房，与中国人口结构一样，正在为应对老龄化挑战做准备。住房城乡建设部新闻发言人王胜军表示，房子像人一样也会变老，老了也会生病。这就需要建立新的三大制度：房屋定期体检制度、房屋保险制度以及房屋养老金制度。

根据2020年七普抽样调查数据，2020年国内21年以上房龄（房屋建成时间在1990-1999年）的住房面积占比达27%，31年以上房龄（房屋建成时间在1989年以前）的住房面积占比达9%。

到了2022年末，官方调查数据显示，城镇存量房中建成年份超过30年的接近20%，意味着这些房屋将进入设计使用年限的中后期，该比例还将不断增加，预计到2040年前后近80%的房屋将进入这个阶段。

尽管城市更新特别是老旧小区改造的任务日益加重，但东南大学建筑学博士张宇星一直以来坚持他的城市微更新主张：10%现象，即建议在确定的城市更新区域内，每个周期只进行10%的面积更新。

2022年至2023年，担任深圳大学建筑与城市规划学院研究员、趣城工作室（ARCity Office）创始人兼主持设计师的张宇星，与韩晶博士一起作为策展人，策展了第九届深港城市\建筑双城双年展南山区南头古城分展场，并同时作为建筑师对位于城中村内街的六栋村民自建房进行了微更新、微改造。

日前，张宇星受邀担任信心与城市·未来城市大奖2024的年度评审，也接受了36氪未来城市实验室（CityLab）的访问。谈到南头古城微更新、微改造，他介绍了“消解士绅化负面影响”“城市针灸”“散装街区”的初衷、过程和效果。

张宇星认为，无论是微小到街区的尺度，还是宏大到城市更新、科技进步的叙事，都可以用一致性的「A+B模型」去思考。

“A代表正规化的系统，代表着现代化的生产、消费、商业、物流，B代表非正规化的系统，可以代表居民楼、城中村、零零星星的散装街区，两者的结合可以形成一种新的改造建筑模式，不仅提升了效率和可预测性，还保留了多样性和不确定性。”

他强调，未来人类文明应该有两种信念：一种是城市，另一种是自然。理想状态下，城市能够完全包容自然。现在，我们面临信心的挑战，我们开始怀疑城市的价值。有些人沉迷于网络世界，忽视了城市对我们生活的重要性。

“城市微更新代表了一种新的观念，一种适应时代变化的方法。城市应该像我们的手机和APP一样，每天都在更新、进步。”

以下是本次访谈对话的实录（经过编辑、节选）：

36氪未来城市实验室：您曾提出“10%现象”作为城市更新的一种可持续、有机的模式，建议在确定的更新区域内，每个更新周期进行10%的面积更新。在这一过程中，居民、政府、建筑师和企业应各自承担哪些角色？在城市更新的过程中，设计的价值是什么？

张宇星：

在探讨深圳城市更新时，我提出了“10%现象”，这是一种长期效应的更新策略，与短期的、爆发性的城市变革相对。例如，如果一个区域突然更新了50%，可能会引起显著变化，但这种变化往往难以持久，很快便会面临衰退。相比之下，像深圳南头古城这样，以大概10%的周期更新率进行的城市更新，已被证明是有效的。

在更新模式方面，深圳南头古城的案例展示了产权清晰、稳定和持续的重要性。这里的产权由当地村民和集体共同拥有，没有被简单地置换或清理掉。过程中，政府、企业和村民共同组织成立了合资公司，形成了一种在市场规则下的三方共赢模式。这种模式体现了中国城镇化发展到当前阶段的必然趋势：城市发展必须从快速周转走向长期运营。

然而，短期内，要转型并推行这种模式是艰难的。政府和企业都需要意识到设计与创意在城市更新中的重要性。在未来，不动产的销售应该借鉴奢侈品的销售逻辑。奢侈品牌的物质成本可能很低，但其创意和艺术价值却非常高。这种价值差异同样适用于城市设计。以巴黎为例，一个世纪前的优秀设计至今仍在创造价值。遗憾的是，目前中国城市更新的趋势往往是只重视钢筋混凝土和材料的成本，而忽视了设计师的创意价值。

为了推动这种模式的实施，需要各方共同努力，提高对设计价值的认识。政府可以通过提高设计费用在总造价中的占比来促进这一转变。目前，设计费用往往被压缩到极低的水平，不仅限制了设计质量，也影响了城市空间的长期价值。

36氪未来城市实验室：士绅化，是20世纪60年代出现在西方发达国家城市中心区的一种社会空间现象，最为明显的特征就是上层劳动力取代低收入阶级重新搬迁回城市中心的居住区。有学者认为，当区域内的艺术画廊、精品店、咖啡馆，这些东西在某个街区受到追捧，它的士绅化基本完成了。您如何看待士绅化带来的负面影响？这是城市发展的必然轨迹还是可选择的路径？

张宇星：

对，士绅化的问题是不能回避的。每次我们做更新改造的时候，几乎所有人都会问这个问题。士绅化其实翻译过来就是中产阶级化。士绅化最早在西方的纽约等城市出现，艺术家们先进入某些区域，为这些地方带来文化，然后中产阶级随之而来，享受那里的咖啡和艺术展。当资本看到这种状态的商业价值时，就会介入，导致艺术家被赶走，奢侈品品牌进驻，租金上涨，最终变成了商业价值高的地方。这个过程，中外都是相似的。

我认为，我们应该重新理解士绅化。士绅化本身没有问题，如果一个城市没有士绅化，只有底层和高端，那这个社会是割裂的，城市也会处于扭曲状态。城市需要中产阶级，他们是连接社会底层和上层的重要桥梁。

当然，士绅化也有局限性，它应该是局部的，不应该被市场化和标准化，也不应该被商业化利用，成为城市开发的一个工具。我们的现状是，士绅化被资本和商业利用了，变成了标准化的模块，到处复制，这才是问题所在。城市中的士绅化生活也应该被保护，不应该被过度干扰。如果我是一个中产阶级、小艺术家或设计师，我愿意生活在城中村，我的生活方式应该被保护下来。

我认为，好的士绅化是艺术家和设计师逐渐让一个社区变得宜居和有趣，这是一件很好的事情。包括城中村里如果有中产阶级进入，慢慢让它变得有趣，也是积极的变化。

我们反对的不是士绅化，而是士绅化被商业化和资本化的现象。

36氪未来城市实验室：2017年，深港城市\建筑双城双年展（简称“深双”）将主展场选址在南头古城，标志南头古城被纳入深圳城市研究与城市发展的主流视野。2022—2023年，深双再回南头，分展场选址在城中村的内街里巷——春景街、梧桐街和中山南街一坊。您和韩晶博士作为“春景梧桐-城村拼图”的策展人，除了策划展览和在地创作，也对古城中六栋村民自建房进行了微更新、微改造。请问更新后的改装建筑对当地居民有什么影响？

张宇星：

我们所做的“南头改装建筑”项目，可以理解为一个实验，从2022年开始，由万科委托，作为深双城的一部分。我们的任务是在南头古城进行一些微改造。

当时，在南头古城主街的改造虽然整体成功，但也引发了争议，许多人认为它变得过于商业化，失去了城中村的属性。因此，我们选择在春景街和梧桐街这样的内街里巷进行改造，希望通过散点式的更新，避免大规模统租带来的问题。而我们项目的定位就是抵抗、消解士绅化负面影响，这也是业主一开始给我们的命题。

我们通过一整套方法，包括时间的可持续性、文化的可持续性、社会的可持续性、空间的可持续性等，来解决这个问题。

我们采取的方法是“城市针灸”——选择关键点位进行改造，但希望小介入有大的学术价值。最初走访时，发现了大约十几个点，但最终成功改造的只有六个点。原因很复杂，因为这些点散布在街区内，不像主街由政府主导统筹，我们则是与村民一对一谈判，过程非常复杂，最终实现的是六个点，恰好代表了城中村握手楼里的六个典型。

趣城工作室把这种改造形式称为“散装街区”，即在城市改造过程中，避免大规模统租型的改造，而是采用散点式的、低冲击的方式。这种方式对社区的文化、结构和居民的居住状态带来的影响较小。

这种方式是一种引导性介入，先做一个点，介入程度小，当地居民有一个接受的过程。从我们介入到接受，再到达成共识，是一个长期的城市生长过程，逐渐改变，十年后，大家可能会发现这个地方不一样了。

至于改造对当地居民的影响，虽然我们不能确定是否给居民的生活带来了改变，但至少我们的改造带来的负面效应是最低的。近期，有个学者做了量化研究，得出结论是，我们改的六栋楼带来的负面效应最低。改造成果成为居民生活的一部分，而不是强加于他们的生活方式。

36氪未来城市实验室：这种“散装街区”目前呈现怎样的生活形态？您曾提出，“城市针灸”是一系列精准而微创的城市更新行动，从小规模、趣味性强的地点塑造开始，逐步唤醒城市的活力。这种渐进式的变革方法，是否已经证明了其在城市更新中的实际效果和影响？在您的实践中，‘城市针灸’是如何具体操作的，它为城市带来了哪些意想不到的积极变化？

张宇星：拿其中一栋原本空置已久的楼房举例，之前是村民建造的出租用房。改造后，我们保留了它的居住属性，整栋楼共有三层，其中一楼和二楼继续作为居住空间，而三楼转变为一个小的工作室，由一个关注城中村的NGO组织运营。

在一楼和二楼，我们设置了六间宿舍，每间宿舍都配备了上下床，以床位形式出租给快递小哥。每月租金大约600元，这个价格对于快递小哥来说非常低廉。对于运营方而言，这样的出租模式在收益率上与白领公寓相近，并没有造成亏损。

同时，三楼的NGO组织与隔壁相邻的小楼形成联动，这个小楼的附楼被设计为艺术家的免费展厅。整个空间的内部完全打通，实现了多功能和多人群的共存。这里不仅有艺术家、快递小哥，还有设计师和研究者，他们共同构成了一个多元化的社区。

这让运营方也意识到，不必将每栋楼分别定位于特定人群，而是可以通过融合不同功能和人群，创造出更大的社会、经济效益。“城市针灸”是一种融合性策略，不仅是一种空间上的“针灸”，更是一种文化上的“针灸”。

改造前：南头改装建筑-U2单元-我的宿舍

改造后：南头改装建筑-U2单元-我的宿舍

36氪未来城市实验室：近日，安徽省铜陵市郊区大通镇某小区坍塌引发社会关注，早在两年前，该楼曾被纳入过老旧小区改造，但改造并不涉及房体本身，主要是美化外观、增加功能等。目前我国部分老旧小区的改造主要涉及功能改善，而非主体加固。随着全国越来越多老旧小区纳入改造名单，该事件对老旧小区改造的警示是什么？另外，全国个别城市有业主自发的原拆原建模式，您怎么看这种现象？

张宇星：

首先，安全问题是老旧小区改造的首要问题。任何改造项目开始之前，结构的加固和安全检测是基础，这是必须完成的步骤。如果在改造过程中忽视了结构安全，那整个改造项目就无法进行。

做结构检测和加固确实需要投入资金，但我认为，如果改造后的产出价值能够覆盖成本，那么成本就不是问题，所有资本都愿意进行这样的投资。但如果看不到改造后的商业价值或价值提升，即使只是花费很小的资金，资本也可能不愿意投入。这实际上涉及商业模型的问题，也与社会模型有关。

关于原拆原建，如果拆迁后建设的建筑能够提升设计水平和城市活力，那是值得肯定的，这种模式体现了自由业主加上市场化设计的价值提升。然而，这也涉及土地制度问题。在中国，由于土地是国家和集体所有，拆迁和建设涉及土地使用权的问题，这是一个复杂的问题，不能笼统评价。

我更看重的是，拆迁建设完成后，设计的水准是否提高，是否为城市带来更大的活力。比如日本，土地是私有的，设计师可以为居民设计小房子，包括世界级的建筑大师，他们的许多作品都是小规模住宅。

老旧小区改造和原拆原建模式都需要我们从安全、设计、文化、社会融合等多个角度综合考虑，同时也需要关注资金的合理分配和使用。改造和建设的资金问题，实际上是资本的价值生产和分配问题。

36氪未来城市实验室：城市本身就是人类文明与信心的体现，但是在很多层面上又在消弭人的信心，这是个非常宏大的话题，从城市规划和设计层面，您对这个主题有哪些看法？

张宇星：

城市，它是人类文明的一个目的，而不仅仅是一种方法。我们建设城市的初衷，是为了提高效率，让生活更美好。但城市本身，就是一个美好的目标，是我们共同追求的信念。它不应该是功利性的，而应该是我们所有人，无论贫富，都能享受的公共资产。

如果我们把城市作为一种方法，提高生产效率的方法，那么这种方法很快就会到头，因为效率是有边际效益的。

我们的第一代工业化、机械化生产效率很高，接近西方水平。人工智能产生后，其边际收益也很快达到极限，难道人类就不发展了吗？生产效率有极限，但城市是我们的目的。人类的聚居是生物学和社会学的本能，并不是为了生产效率的提高或者竞争。反过来说，如果我们将城市作为一种功利性的手段，就永远无法建好城市。

把城市建好，是每一代人都能享受的最大公共资产。一个差的城市，即使富人生活在里面也不舒服；一个好的城市，最穷的人也能享受，这是最简单的公平。人类的平等可以通过城市来实现。通过资本的积累很难解决阶层分化问题，但城市是最好的分配方法。比如，巴黎是一个很好的城市，所有人都能享受，甚至流浪汉也能天天在城市里闲逛，享受城市的美好。

未来，人类文明应该有两种信念：一种是城市，另一种是自然。理想状态下，城市能够完全包容自然。现在，我们面临信心的挑战，因为我们开始怀疑城市的价值。有些人沉迷于网络世界，忽视了城市对我们生活的重要性。

城市微更新代表了一种新的观念，一种适应时代变化的方法。城市应该像我们的手机和软件一样，每天都在更新、进步。

36氪未来城市实验室：您刚才提到巴黎，本届巴黎奥运会向世人展示了一座城市历史与现实交汇的魅力，这是不是一种“城市重塑信心”的现实案例？

张宇星：

巴黎奥运会及其开幕式，是现实与虚拟、现实与浪漫、现实与虚无的融合性展现。它不仅开启了后人文主义的新时代，更是站在人文主义广阔背景下的一次深刻反思。当前，人文主义已至尾声，而后人文主义正悄然开启。后人文主义，就是将数字化与哲学性问题融合，预示着未来文明的发展方向。

在这次奥运会中，叙事手法巧妙地将现实与虚拟结合，无论是现场观众还是通过屏幕观看的人们，都体验到了不同的现实维度。这种融合打破了传统现实主义与浪漫主义的界限。

巴黎奥运会的哲学深度同样令人印象深刻。它解决了现实与虚无的哲学问题，将存在主义的思考融入城市场景之中，提升了城市的永久价值。这不仅是对城市价值的一次重新定义，也是对城市作为文明载体的深刻理解。巴黎奥运会也让我们看到了城市作为场景的无限可能，它解决了城市永久性、城市的价值问题。

36氪未来城市实验室：人工智能（AI）技术已经渗透到我们生活的方方面面，但技术还没有对建筑学、城市的本体产生革命性的变化。AI技术如何实际融入城市的规划与设计过程？AI在提升城市运营效率和质量方面发挥了哪些作用？

张宇星：

我对科技一直很感兴趣，但我认为技术本身只是一种方法，一种工具，它不能超越人文。如果只把人工智能看作工具，它的价值就很低，但如果我们从哲学角度理解AI，它带来的思维方式变革和对社会价值的重构就大得多。

后人文主义是数字化的包容，它融合了现实与虚拟、现实与浪漫、现实与虚无，这是一个多层次的模型，也是未来的趋势。在城市层面，我认为有两个方面可以探讨AI的融入。

首先，把城市看作具身智能的模型，或者说城市本身就是一个大模型，城市每天的生产和消费活动，本身就是一个复杂的系统。

其次，我们可以把城市理解为数据模型。现在智慧城市的概念很流行，很多城市规划者建立了城市数据模型。这些模型作为工具是有用的，最直接的作用是提高城市管理的效率。比如，城市的摄像头收集的数据通过中央管控中心处理，提高了对城市的管控效率。

城市大模型的数据量，其实远远超过现在的GPT模型。城市的数据量，如果全部收集起来，将是一个庞大的数据库。如果城市大模型能够实现，理论上可以预测整个城市每个人的日常生活，但这也可能带来副作用。

所以，AI技术融入城市规划与设计，提升城市运营效率和质量，是一个复杂的过程。它需要我们从哲学的高度理解技术，同时也要关注数据的采集、分析和计算能力。虽然短期内实现全要素的城市大模型可能不太现实，但一旦实现，它将是一个强大的工具，但我们也必须警惕它可能带来的风险。

36氪未来城市实验室：在现实层面，您推崇的微更新，属于微小尺度，这种微小如何影响更复杂、宏大的世界？

张宇星：

我虽然提倡专注于微小尺度的微更新实践，但这背后其实是一种宏大的理念，它贯穿整个人类未来文明的系统。我们的工作，无论是在微小的尺度还是宏大的尺度，都能体现出一致性。

例如城市更新可以采用「A+B」模型。A代表正规化的系统，是现代化的生产、消费、商业、物流，B代表非正规化的系统，是城中村，是零零星星的散装街区。这种结合可以形成一种新的改造建筑模式，不仅提升了效率和可预测性，还保留了多样性和不确定性。

如果把这种模式放大到整个城市，比如深圳，我们可以看到CBD作为A系统，城中村作为B系统，两者的结合创造了一个充满活力的城市环境。

关于人工智能，我认为它是一个典型的「A+B」模型。AI的结构化部分基于大量的语义单元，而B部分的多样性和丰富性，使得AI的输出更加自然和人性化。但同时，人工智能也令人着迷，因为它越来越像人，甚至在某些方面超越了人类。它不仅仅是一个工具，而是一种新的思维方式，一种哲学架构。

用「A+B」模型理解，人工智能的可贵之处，并不在于它的效率提高了多少，而在于它提供了一种新的思维方式，这种思维方式能够将标准化和多样性完美地结合在一起。这种结合，对我们现实特别有参考性。

36氪未来城市实验室：您对2024未来城市大奖还有哪些建议，期待通过这个活动能产生哪些价值？

张宇星：

我认为，未来城市大奖需要注意的是，不应该过分强调技术的重要性，技术是服务于人文的工具，而不是目的本身。如果一个技术/项目很先进，但我没看到它如何提升人文价值，我可能不会给予它高度评价。技术的价值在于它如何让人文增值，这才是我们应该重视的。

因此，建议未来城市大奖设立一个技术如何服务于人文的大奖，我们要鼓励那些能够让人文更有价值，甚至让人文增值的技术。如果技术只是停留在技术层面，那就让它在技术领域内得到评价。

第二，建议未来城市大奖有清晰的价值观，明确我们鼓励什么、支持什么。这个定位可能很狭隘，甚至可能是错误的，但没关系。重要的是，它能够让大奖在众多评奖活动中脱颖而出。我们不追求评出最好的项目，而是要评出我们认为需要的项目。