全国政协委员、民建会员、中国社会科学院哲学研究所研究员陈霞

提升居民住房品质，是当前房地产领域的重点工作之一。

3月9日，住房城乡建设部部长倪虹在十四届全国人大三次会议民生主题记者会上表示，要从立标准、强科技、抓项目3个方面抓好落实好房子工作。对于“好房子”建设，倪虹强调不仅要把新房子建设成“好房子”，也要结合城市更新，采取多种方式，把老房子想办法改造成“好房子”。

这也是全国政协委员、民建会员、中国社会科学院哲学研究所研究员陈霞今年着重关注的方向之一。

陈霞认为，近年来大规模老旧小区改造和城市更新行动，虽然改善了老旧小区的居住环境和质量，解决了一批困扰居民生活的急难愁盼问题，但在改造过程中仍存在针对性不强、协同不足、标准不高、改造后管理不善等问题，需要进一步提升改造质量，切实将老旧小区改造为群众心中的好房子，提升群众的获得感和幸福感。

改什么？从政策落地到居民需求

老旧小区改造是城市更新的重要一环，也是提升居民幸福感的直接体现。2024年全国新开工改造城镇老旧小区5.8万个，超额完成5.4万个的年度目标任务。今年，还将谋划实施一批城市更新改造项目，全面完成2000年底前建成的老旧小区改造任务。

尽管老旧小区改造力度空前，但实施过程中仍面临诸多挑战。

陈霞表示，每个改造小区的主要问题和实际需求都有所不同，部分改造项目由于前期调研不足，居民参与机制不完善，改造方案与需求脱节，导致新增了好看但不好用或很少用的设施；还有项目由于建设过程缺少居民监督，工程质量并不及预期，甚至有项目由于超预算等原因草草竣工。

老旧小区改造是复杂的系统工程，涉及部门多、群体多。一旦出现协同不足，不仅不能解决问题，反而会给居民生活带来不便。陈霞提出，不少老旧小区在改造过程中因与水务、电力、通信等单位协同不足，改造后各色线缆仍趴在墙面或者悬浮在空中，或因施工秩序颠倒混乱，导致反复开挖甚至工期停滞。

此外，还存在改造标准不高，改造后管理不善等问题。部分小区治标不治本，仅进行道路铺设、外墙粉刷、绿化补种，未升级管线消防设施或解决建筑结构隐患，难以根治老旧小区“弊病”，部分小区由于改造材料质量不高，短短两三年防水层再次渗漏，居民被迫重新自费改造，大部分小区仍难以实现面向未来的绿色化、智能化改造。

陈霞表示，还有不少居民反映老旧小区改造后的社区管理问题，主要集中在物业服务不完善、物业缺失或者社区治理不力等方面，导致公共环境卫生、治安秩序、设施维护等管理不善，居民的生活质量难以得到可持续的保障。

怎么改？长效保障与政策协同

居民最期盼改什么、怎样把钱花在刀刃上、如何减少扰民，这些都是改造过程中的具体问题，要及时调研居民需求，因地制宜设计不同的改造方案。

陈霞建议，以居民需求为导向，构建“全周期参与”机制。老旧小区改造前，集合设计、施工单位，以及街道、社区力量成立调研小组，通过集中座谈、入户访谈、问卷调查等方式，全面深入了解群众的所想、所盼，因地制宜制定个性方案改造方案；改造中，设立进度及时公示制度以及多元化问题反映渠道，支持居民参与施工质量、进度全程监督；改造后，将居民满意度作为重要验收指标，对于居民满意度低于合理标准的改造项目明确整改要求。

老旧小区改造，不光是简单的拆旧盖新，而是“螺蛳壳里做道场”，要做好这场焕新工程，需要相关方紧密协助，尤其是政府部门要做好统筹协调。

对此，陈霞建议建立“一体化联动”体系。成立地方主要领导牵头的改造领导小组，明确相关部门在老旧小区改造中的职责任务，压实改造责任；建立老旧小区改造项目专班，强化相关部门协调联动，实现统筹规划、联合审查、统一调度，形成合力；推行集成改造，将管道、电线、网络线缆、加装电梯等改造等纳入统一工程，对于暂未纳入改造清单的项目做好管线预留，减少重复建设现象和对居民生活的影响。

老旧小区改造，需要由内而外焕新，实现内外兼修。就此方面，陈霞提出了推动改造品质升级的四点建议。

其一，强化基础、提升、完善等不同改造需求的分类分层改造。保障燃气、电气、水务、消防等基础安全改造全覆盖，提升、改善类改造聚焦群众反映强烈的迫切需求。其二，加大力度鼓励绿色、智能改造。强制使用环保材料，鼓励加装太阳能路灯、雨水回收系统等。增设智能安防、智慧停车等，融入智慧社区和智慧城市建设。其三，支持相对集中的小区连片改造，通过集约化模式降低更高质量改造的成本。其四，落实实施主体在质量保修期内的保修责任，鼓励投保工程质量潜在缺陷保险兜底质量责任。

老房变新房，功夫不止要下在改造中前期，还要健全长效管理，实现真正的“可持续运维”。对此，陈霞建议推动改造、治理、运营统筹规划和一体化实施，合理打包改造项目，引入社会资本改造运营低效空间和存量设施，鼓励街道、社区支持发展多层次、多样化物业服务，健全社区居民和社区公益团体参与社区治理机制，形成共建共治共享的良好氛围。