“中国的开发区建设已经经历了几十年，开发区建设的初期是由土地吸引企业入驻，从而产生效益，这种方式到现在已经落后了。”相关业内人士日前在接受记者采访时表示，“不能仅仅以土地和地域优势产生价值，园区的发展也要升级，拼土地和地域优势已经落后并不可复制，现在拼的是技术和思想。”

仅看大小不能持久

上述业内人士表示，“并不是说土地不重要，任何企业任何行业也不能是空中楼阁。现在搞园区，要搞的是产业集群和产业升级，不能仅仅依靠土里刨食，要明确科学技术是第一生产力。”

无独有偶，一位从事多年地产行业的企业主告诉记者，以前说园区总是想着能批一块多大的地，眼睛只盯在地皮上，“说白了就是以园区的名义圈块地，一些管理者并不关心园区到底能承载什么样的产业，看重的是这块地有了概念之后能升值，现在做商业地产都发展到第5代，要搞商业综合体才能良性运转，搞园区当然不能只看重固定资产的价值。”

相关业内人士告诉记者，园区首先要考虑的是产业集群，这样才能创造品牌并在短时间内蓄积力量。之后要考虑的是如何产业升级，要让企业在园区这个单位面积的土地上创新和发展。

“更重要的是，园区总是有范围的，不能无限大，如果仅仅靠地域和面积来吸引企业，总有耗尽的一天。产业转移也就是说企业进入园区仅仅是第一步，如果园区不能将企业的产值扩大，那么进入园区就没有意义，仅仅是随企业产生的经济数据从一个地方到了另一个地方而已，对于国家层面的大数据来说也没有更多的贡献。要规划，要搞产业集群，用大企业吸引小企业，企业不断发展了，园区自然就良性循环了。”上述人士告诉记者。

有专家指出，未来工业园区的规划首先不是以用地性质和规模设定为主要目标，而是以产业平台构建为核心导向；政府推动招商要向产业链式招商升级，要科学定位主导产业。按照当地资源禀赋、交通条件、传统产业、市场发育、人力资源等优势条件，遵循产业集群形成、演进和升级的内在规律，选择主攻方向，确定主导产业，并制定科学规划、指导产业集群发展。

仅靠土地已不够

面积不够用，已经出现在了一些园区，廊坊开发区就遇到了这样的问题，而他们的解决方式是，向高科技发展，增加企业附加值。

“经过20多年的发展，我们园区已经有了上千家企业，面积有限，现在已经不能搞占地太大的项目了。电子、医药等高科技高附加值的企业将是我们今后的重点目标，而已经开始打造的云存储数据中心产业园也是我们的重点之一。”廊坊市开发区相关工作人员日前告诉记者。

陈女士是中石油的一名退休职工，她所在的单位从上世纪80年代就从北京“搬”到了外地，经过从技术上的集群、研发和升级，该单位已经变成在石油领域拥有多项领先技术的集群式园区。

“虽然我们整个单位都属于中石油，但下分采油、压裂、天然气等多个研究所。我们的地方不大，论地段来说别说跟北京比了，连廊坊都比不了。但各个研究所的含金量绝对不小。我们最早的发展方向就是技术，单个研究所技术突破后吸引来的人才和研究所形成集群，到现在因技术产生的价值要比土地本身的价值高得多。”陈女士告诉记者。

某金融业内人士日前接受记者采访时表示，园区价值的高低不能仅仅看土地面积和地域，比如地处交通便利地区和有一定的规模虽然重要，但有何功能、能承载什么样的产业、是否能给入驻企业带来升级已经成为投资者更加关注的指标。

“最近有基金公司找到我，希望寻找合适的园区进行投资。”上述金融业内人士说，“我带着他们走了几家园区，开始他们关注的往往是园区在哪，有多大等‘硬指标’，但我告诉他们更加要关注产业集群、升级等‘软实力’。投资园区不是买地皮，也不是投资地产项目，投资的园区能否有长远发展才是关键。现在他们已经转变了方向，希望投资一家以物流产业集群为特色的园区。”

中国城市与小城镇改革发展中心主任李铁也表示，在当前土地和人力成本齐上升的背景下，低成本发展优势已经不复存在，工业园需要进行转型和升级。

面积小产值大是发展方向

经过多年的发展，一些园区已经向产业集群并升级的道路发展，在这些园区，往往能体现“科学技术是第一生产力”。

广东佛山南海区大沥镇某生物医药科技产业园从运营之日起，生物医药产业在当地的集聚就如同雨后春笋般生机盎然。该园区相关负责人告诉记者，开园之初就进驻产业园的孵化项目已达30多个，现在约10个孵化项目近一两年内可实现产业化，届时单个产品的年产值可超亿元。

“我手里的药在投放市场后起码要卖几百元。但你知道成本有多少吗？”在某药品研发室，科研人员的话着实震撼了记者，“除了包装和极其简单的原料后基本上就没有成本了，而这些成本在机械化大生产面前会无限趋近于零。”

“真正的成本或者说产品的核心都在这里。”该科研人员指了指自己的头，自信地告诉记者。

“园区规划不小，但现在真正投入使用的真不大，只有300亩左右。生物医药集群的特点就是这样，单个企业并不大，人数也并不很多，甚至可以多个企业共用实验室，但产生的利润是非常可观的。而且现在很多资本都在盯着这些项目，一旦有合适的项目就会跟进。”该园区相关管理人员告诉记者。

相关专家表示，园区在产业的选择上要有弹性，吸引真正有实力的企业进入形成产业集聚。以生物制药产业园为例，要避免“小而全”路径，要充分利用当地的服务配套，把资源落实到医药产业上。