继《广州市城市更新办法》公布之后，广州市政府近日又公布了这一法规的三个配套办法，即《广州市旧村庄更新实施办法》《广州市旧厂房更新实施办法》《广州市旧城镇更新实施办法》（分别简称《旧村办法》《旧厂办法》《旧城办法》）。

据了解，广州城市更新“1+3”政策在2016年1月1日起实施。广州市城市更新局有关人士介绍，“1+3”政策出台之后，该局还在制订《城市更新项目实施方案报批管理规定》《城市更新片区策划方案编制指引》等相关配套文件，在更具体的操作层面对城市更新工作进行规范。

按照新的“1+3”政策规定，每年都要制定城市更新计划。广州市城市更新局上述人士还介绍，目前2016年度的城市更新计划已上报市政府审定。政府审定通过后，纳入计划的项目才可以开展更新改造工作。

关键词：安置方案复建房按“栋”或“户”核定违建按时间节点核定复建量

此前，广州的旧村改造补偿标准一般是“拆一补一”。根据新的更新办法，片区策划方案应当综合人口、户籍、现状建筑量等因素，以不突破规划可承载能力，保障改造切实可行为原则，核定旧村庄改造复建安置总量。片区策划方案确定的复建安置总量不得突破。

按照原来广州旧村改造的办法，复建房是按“户”核算，本次《旧村办法》则规定，住宅复建总量可按照“栋”或者“户”两种方式进行核定。

《旧村办法》将集体物业复建量分为“合法”和“违法”的性质，按现状一定比例核算。

其中合法部分，以“栋”方式核定的，住宅复建总量按照每栋村民住宅280平方米乘以改造范围内合法的村民住宅总栋数或以合法村民住宅建筑基底总面积的3.5倍，并以不超过总量10％的比例上浮后核定；以“户”方式核定的，住宅复建总量按照每户280平方米乘以改造范围内的总户数进行核定，“户”的核定标准按照本市村庄规划建设管理的相关规定执行。住宅复建安置总量不含住宅公建配套建筑面积。该款所称“合法”指有房屋产权证、村镇建房许可证、宅基地证、2007年6月30日前的有关批准使用房屋宅基地的证明或区政府实施村民建房登记管理的证明、确认属于一户一宅的建设证明等。

集体经济组织物业复建总量按集体经济组织合法建筑面积1∶1核定复建量。对2007年6月30日之前建设的违法建筑，按照现有建筑面积2∶1比例核定复建量；对2007年6月30日之后建设的违法建筑，不予核定。本款所称“合法”是指有房屋产权证或合法报建手续。

关键词：表决方式全面改造需总人数80%同意3年未达签约比例要重新报批

新规将旧村改造项目表决人的范围进行了拓宽和扩大，纳入了世居祖屋的权属人。全面改造项目实施方案村民表决稿（含拆迁补偿安置方案）经村民（含村改居后的居民）和世居祖屋权属人总人数的80％以上同意后，由区政府根据村民同意的表决稿形成项目实施方案送审稿，送审稿报市城市更新部门。市城市更新部门对表决情况审核后，对高比例表决通过的送审稿，优先提交市城市更新领导机构审议；市城市更新领导机构优先审议高比例表决通过的送审稿。

另外，项目实施方案审批确定后，区政府组织村集体签订补偿安置协议。对于住宅房屋可分期签订补偿安置协议，每一期应当达到80％以上权属人签约后方可启动房屋拆除工作。

补偿安置协议在项目实施方案批复后3年内仍未达到80％以上权属人签约比例的，项目实施方案应当重新报批。

旧村改造中，最大的难点之一就是“钉子户”问题。比如杨箕村，因为钉子户问题拖了足足3年才开拆。《旧村办法》规定，政府征收储备的项目，由各区依法进行征收。对经协商达不成一致的留守户，依法通过行政裁决、司法诉讼、强制执行等方式解决。合作改造、自主改造项目，村集体经济组织与村民之间就已签订的补偿安置协议产生争议的，村民理事会可进行协调；协调无果的，可依法提起民事诉讼。

合作改造、自主改造项目，经村民大会或村民代表大会依法表决，由村集体经济组织自愿申请将集体建设用地转为国有建设用地的，对少数无法达成协议的村民，应当加强宣传、解释工作，村民理事会也可协助村民委员会、村集体经济组织进行协调；经多次协商仍无法达成协议的，由区政府依法作出征收补偿决定，并依程序申请法院强制执行。

任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使搬迁。禁止建设单位参与拆迁活动。发生重大恶性事件的，严肃查处并追究责任。

关键词：利益调节政府和村集体按比例分配政府所得部分限定用途

城市更新改造，如何调节各方利益是决定项目成败的关键性因素。《旧村办法》明确，旧村庄更新改造项目应当结合土地市场情况，参照半年内土地公开出让成交价格和周边区域新建商品房交易价格。至于更新改造获得的收益，则由各级政府和村集体按照一定比例进行分配。

其中旧村庄更新改造项目，经审定的项目实施方案确定的建筑面积（用地）与规划的建筑面积（用地）相较有节余的，按照4∶3∶3的比例由市政府、区政府、村集体进行分配；市、区政府用于增加公建配套或统筹建设城市更新改造安置房，村集体用于改造项目的统筹安排。

旧村庄改造选择合作企业过程中，经竞争节余的融资建筑面积由区政府和村集体按照5∶5进行分配，用于改造项目的统筹安排。节余的融资地块土地纯收益扣除按规定计提和上缴的部分后，由区政府和村集体按照5∶5的比例分成；区政府所得部分用于设立城市更新资金，专项扶持本区城市更新项目。

《旧厂办法》则规定，于有合法用地手续的以及已完善历史用地手续的集体旧厂房、工业园区升级改造项目，经市城市更新领导机构审定，可不纳入旧村全面改造的。在规划承载容量允许的前提下，按现状用地面积和容积率1.8（毛）计算权益建筑面积。有留用地指标的，按旧厂房用地面积与留用地面积2∶1抵扣留用地指标，抵扣留用地指标后仍有剩余的旧厂房用地，或没有可抵扣留用地指标的，须将该部分用地或规划建筑面积的30％无偿交给政府。超过计算权益建筑面积部分的建筑面积，按照4∶3∶3的比例，由市政府、区政府、村集体进行分配。

对于申请转为国有土地的集体旧厂房用地，纳入旧村全面改造的，按规划用途市场评估价的20％缴纳土地出让金；纳入旧村微改造的，按规划用途市场评估价的30％缴纳土地出让金；其余的按规划用途市场评估价的40％缴纳土地出让金。

关键词：改造方式重大微改造项目需超八成村民同意三类社区微改造可获鼓励或奖励

本次城市更新“1+3”系列文件，均提出了微改造的概念。微改造是指在维持现状建设格局基本不变的前提下，通过建筑局部拆建、建筑物功能置换、保留修缮，以及整治改善、保护、活化，完善基础设施等办法实施的更新方式，主要适用于建成区中对城市整体格局影响不大，但现状用地功能与周边发展存在矛盾、用地效率低、人居环境差的地块。

《旧村办法》专门有一个章节对应该如何进行微改造进行了规范。该办法明确，微改造项目实施方案按照《广东省农村集体经济组织管理规定》中涉及村民切身利益的重大事项相关规定进行表决，表决同意后，方可上报区政府审查。政府主导的以整治修缮为主的旧村庄更新改造项目无需进行表决。

旧村庄微改造项目实施方案涉及房屋拆迁补偿安置等重大事项的，由区政府牵头组织村民委员会或村集体经济组织按规定表决通过后启动实施。自批复之日起2年内，涉及的重大事项未能取得80％以上村集体经济组织成员同意的，批复自行失效。

《旧城办法》则明确，三类社区微改造项目，应当给予鼓励或奖励：一是在传统商住混合的用地格局及现状商业氛围浓厚的临主街一线界面，允许有条件地变更建筑使用用途；二是历史建筑的使用现状与建筑的使用性质、内部使用功能不一致，对建筑的保护产生不利影响的，建筑所有人可以按照建筑的具体保护要求提出建筑物使用性质变更；三是为地区提供公益性设施或者公共开敞空间的，在原有地块建筑总量的基础上，可获得奖励，适当增加经营性建筑面积。