十八届三中全会之后，北京市在2014年北京市政府工作报告中提出，推广大兴西红门、海淀东升经验，开展统筹利用集体建设用地试点。这两个项目都有一个特点“政府主导发起，在原乡镇企业用地上建设”。

即便如此，仍有重重限制和困难。海淀东升科技园至规模更大的东升二期，涉及村庄搬迁，已经遭遇法律政策障碍，最终仍然走了征地国有化模式。一位东升镇相关部门人士告诉财新记者，一旦扩大规模，就触动了政府土地利益。“北坞模式”也未普遍推开，只要能平衡资金、有利可图，政府仍然更倾向于征地。

此次抵押贷款，据财新记者了解，同时捆绑抵押的还有一块估值7亿元的国有土地。集体土地上房屋抵押更多成了形式。在房地产领域，房地合一是一个基本原则。以地上房屋抵押的“擦边球”，实质上仍是一个产权不清的怪胎。

法律赋予的空间并未真正开放，但农民造城的努力并不因此消减。以小产权房为例，虽然被三令五申禁止，却仍如星星之火。深圳市建筑物普查和住房调查显示，至2008年，城中村私房1.7亿平方米，占全市住房建筑面积42%。经济学家周其仁日前在一个讲座上说，对于政府卖地，农民很快就看明白了。

对于这些农民造的城，真正形成制度性对策的惟有深圳。为了解决城市用地瓶颈，深圳从2012年开始，开始分类处理这些历史遗留问题。允许集体掌握的工业用地上市出让、试点让历史遗留“违法建筑”如厂房、农民住房等确权、转正。但深圳有其特殊性，2005年，深圳已将辖区内土地统一转为国有。因此，理论上，深圳的处理模式并不触犯法律。而真正意义上对外销售的“小产权房”暂时尚未被纳入处理。

灰色生存继续

和周边村庄相比，这些年郑各庄格外体面。黄福水也随着郑各庄的崛起而广结人脉，传说有不少富贵朋友。郑各庄案例曾经被哈佛大学MBA作为教学案例。这也是一段黄福水经常被提起的“走上哈佛讲坛的村官”经历。

虽然各级领导纷纷光临，媒体聚焦，黄福水本人还是近三届北京市人大代表，但在新农村建设成绩得到肯定时，郑各庄模式却始终没有得到正式承认。各级政府中，都有反对的声音。

黄福水预计，如果情况乐观，最快到2014年底，郑各庄的酒店地块可以拿到国有土地证。即便如此，郑各庄法外之地的尴尬并不会因此结束。但黄福水自信所做的一切，都是前瞻性、超前性的，“你们可以十年后再来看，郑各庄是什么样子的”。

据前述调研报告，在昌平区300多个村庄中，走自主城市化道路的有不到20个。开发方式则包括如郑各庄这样有规划的整体开发、奤夿屯村企合作进行村庄改造等。这些村庄多体现出明显的“能人效应”。更大量的村庄属于过渡状态，乃农民自发、低水平的城市化。

不过，农民自主城市化仍提出许多仍待求解的课题。经济学家华生最近公开质疑，郑各庄等所谓自主城市化村庄大大强化了集体组织和村干部的作用，因为公共项目不是单户农民可以处理。如何完善村庄治理结构成为关键问题。

郑各庄这种村企以租赁方式获得土地使用权统一经营、村集体和农民入股企业的村企合作模式，被刘守英、中国土地学会副会长黄小虎等人认为具有优越性，值得借鉴。郑各庄已经通过村民自治章程等形式，形成一整套制度，村委会、经济合作社和宏福集团之间，以及全体村民决定事务和村民代表决定事务之间，关系有章可循。不过，一村民透露：“村里的事基本黄福水说了算。”

黄福水集村、企权力于一身，在郑各庄的方寸之地是当仁不让的“一把手”。但对于坊间的不少传闻，黄福水并不认同。他告诉财新记者，自己就和村民一样住在宏福苑，并非多有豪宅；年薪则仅有几十万元。

几年前，黄福水主动让出村支部书记一职，“我觉得我还是挺自觉的。”他在哈佛演讲中称。不过，早在1997年，郑各庄党支部就已改设为宏福集团党总支，下面分设农村党支部和公司党支部。他至今仍同时身兼郑各庄村委会主任、经济合作社社长、宏福集团董事长、党总支部书记等多个职位。

目前，宏福集团既为村庄建设垫资，甚至承担了拆除水城御墅的损失，也有从村委会的借款。全体村民会议授权村民代表决定村集体委托给企业经营的土地使用方案，但郑各庄引入的企业修正药业用地转为国有、需要征地一事，也仅由村民代表决定。黄福水的多重身份，虽有利于协调，但不免角色冲突。

当财新记者询问黄福水是否会让女儿接班，黄福水则笑言，宏福集团绝对不能家族化，要市场化、社会化。

但在宋迎昌看来，宏福集团距离建立现代企业制度，还差得很远，责与权的边界有待进一步厘清。黄福水、郝玉增告诉财新记者，现在正在酝酿成立宏福控股公司，村民和员工在自愿前提下股份转入新公司。不再按目前15%的固定收益拿回报，真正实现利益共享、风险共担。集体法人股也考虑量化给个人一部分，以完善治理结构，为日后上市打基础。土地产权是否合法，则成为宏福集团潜在价值变现的关键一环。

十八届三中全会开启的土地改革空间一度广为期待，不过随着试点先行、经营性集体建设用地指原乡镇企业用地、用途不包括房地产等高层解读，目前可操作的改革空间似乎已大幅收小。

在蔡继明看来，不是所有村庄都要像郑各庄一样自己造城。关键是把土地权利给农民，让他们自由选择。

目前，北京市规委等部门也根据三中全会全会精神，在做集体建设用地入市的调研、包括郑各庄在内的不同模式的比对，但未形成结论。但前述北京市规委人士认为，北京作为首都，稳妥为先。但他也认为，在未来的城中村改造中，传统征地模式必然要做一些改进。否则，随着农民和政府之间无止境的利益纠缠、博弈，地价被不断抬高，市场终将难以支撑。

不止一位专家指出，这些集体用地的“违法”有复杂成因，分类解决是必然的。他们认为，目前集体建设用地混乱、整体水平低下，这都和地权不平等、不符合实际的土地制度、规划管理制度有关。如何在同地同权、市场导向的原则下，建立一套规范的集体土地入市管理制度、收益分配体系，以及完善村庄治理，正是改革的首要任务。

2012年，在哈佛大学课堂，有学生提问：“中国有那么多贫困村庄，能不能把郑各庄的发展模式复制到全国？”黄福水作了肯定的答复。至今，他仍向财新记者表示，未来宏福集团上市后的目标之一，就是在全国推广郑各庄模式。但就在那个课堂上，游学哈佛的地产商人王石也在场，他立刻作了自己的回答：“不可复制，黄福水这个人就不可复制。”

黄福水对？还是王石对？