◆ 大杂院也有它的历史价值，把一个街区改造成某一时代的“原型”，对现代人来说并不公平

◆ 街区风貌应该多元而鲜活，保护不能演变成展示古代经典形式的竞赛

◆ 四合院如何更新改造？原住居民是巨大的资源

北京胡同、四合院是京味文化的代表性符号，作为最具北京特色的建筑，四合院堪称北京历史活化石。但随着城市化进程的加速，北京的胡同、四合院面临着巨大冲击。

为了让北京的四合院重获新生，来自社会各方的人们开始了一次次的努力：白塔寺北京小院以一种持续性更新的方式，让片区里的四合院获得了重生；民间力量注入促成了智珠寺改造与转变；以城市公共艺术为定位，青龙胡同得以重塑；重于情境营造与升华的“遇见什刹海”则用以点带面的更新方式，让人想起了四合院最本源的滋味。

然而，对于更多的北京四合院街区来说，如何复兴仍在探索之中。

北京普渡寺小区  林慧/摄

历史文化韵味怎么存留？

除皇城保护街区和部分商业保护街区外，北京的绝大多数历史街区，特别是住宅型的胡同保护街区，历史文化韵味尚有待提升。这主要体现在部分古建民居依然缺少修缮、胡同外观残破，很难让人感受到旧时的古风古韵。此外因为私建违建，四合院格局破坏严重。

街区内文物古迹和文化内涵的展示说明也有待提升：除了西四北头条至八条有每条胡同的历史沿革和文化特色介绍，史家胡同有一座胡同博物馆外，其他相当部分胡同、院落，甚至文物保护单位没有准确的介绍，乃至名牌污损，难以辨认。

另一方面，历史的变迁也是四合院风貌保护与复兴中不可忽视的一部分。城市的风貌应该和社会变迁和社会历史相关联。从这个意义上说，由于时代变迁而形成的具有典型意义的大杂院也有它的历史价值。把一个街区改造成某一时代的“原型”，这对现代人来说或许不公平。北京的旧城改造，不仅应该考虑改造建筑的本身，也应该思考如何尽可能原汁原味保留风土文化、市井风情，尊重本来的历史。

具有历史、艺术、科学价值的古建筑，和与重大历史事件、名人故居有关的近现代建筑可以称之为“建筑文物”。与建筑文物相对，我们的城市中还有大量的、成片的古代、近现代建筑，它们整体风貌是那个时代具有价值的遗存。这些范围内的建筑保护与更新，总体来讲很难界定和把控。原因在于这些建筑和院落并没有一个固定的标本，它们是鲜活的，是仍然被当地人使用着的现实。这也属于我们这个时代的“风貌”。

对于风貌的感受与看法因人而异，因为每个人的背景、专业、视角不同，会得出不同的见解。传统的保护规划与设计，往往会将对象以固定的眼光解读，会先习惯性地确定一种保护的时代目标——即所谓的风格——比如“明清”风。使得被保护的对象舞台布景般呈现在公众面前，这很难取得理想成果。

对于一个充满着历史的现实街区，它的风貌应该是多元而鲜活的，风貌保护的评价权如果仅仅交给文物专家，历史街区的保护就可能变成一份展示古代经典形式的竞赛。许多历史文化名城、名镇、名村在更新过程中，一片片的仿古建筑建设起来，却丢失了大量的文化信息，逐步地失去了原有的活力。

复杂的租住人口怎么疏解？

四合院改造更新中，复杂的产权与疏解任务始终令管理者头痛。

建国之前，四合院产权相对简单，1958年之后，产权制度不断变化，各方权益和责任难以明晰，四合院更新改造因“所有者缺位”而陷入停滞。

80年代之后刚落实私房政策，又迎来了大拆大建的房地产开发时代，私房主因担心未来旧城拆迁，不敢对自家房屋系统修缮。而大量由“经租房”转化而来的直管公房房租极低，房管部门无力维护，更谈不上住房条件的改善和传统风貌的保护。

现有的四合院片区人口密度大且多变，也给现有改造带来了非常大的困难。

北京四合院街区内以平房为主，人口相对稠密。根据以往的抽样调查数据，平房区受访家庭中，居住20年以上的占人口总数的3/4。几代人同住一个屋檐下的情况屡见不鲜。

另一方面现有四合院出租使用混乱。四合院变成大杂院，带来了大量管理难题。

人员腾退代价高昂，也使得大面积的旧城更新改造遇到了困难。

以白塔寺区域为例，目前人口在6000户左右，按腾退15%的目标测算，政府就要解决接近1000户居民的腾退问题。目前一户的腾退成本大约在350万到400万元之间。腾退1000户就需要40个亿的基础投资；

再加上基础设施和其他改造投资，仅这一个片区总共就需要至少60个亿的投资量。

更新动力来自何方？

四合院的更新改造中，原住居民是巨大的资源，然而现实中原住居民却更新动力不足。

目前旧城更新的一个很大问题是忽视了原住居民，尤其是居住了几十年的老年人。另一方面，博物馆式的展示年轻人不想看，他们想体验胡同生活，想听故事。怎么把两者结合起来是一个问题。旧城的原住民，无论其居住的房产属于直管公房、单位公房还是私有住房，都被现行政策引导到必须离开原住地，长期以来没人关心现在住房的质量、使用和未来的状况。

传统开发模式成本大，原住居民拆迁上楼是一大笔费用，他们原来的房子或承租或转让，前期成本都分摊给后来的经营者，而这些最后都会转嫁到消费者身上。这些背负大量成本的外来经营者带入的业态价格高，同质化严重，南锣鼓巷的案例便是这样。

目前来看，旧城改造尚不规范，缺乏合理统筹。大规模改造项目的开发导致北京旧城一些历史街区风貌的完整性遭到破坏。在一些历史街区中，四合院破坏现象比较严重。不同街区的保护与整治力度不同，导致了旧城历史街区现存条件良莠不齐。有些项目打着危改旗号进行大规模商业开发，给旧城历史风貌造成了不可挽回的破坏。许多新建或改建的建筑，在高度、体量、建筑形式和色彩方面对区域内的环境及视觉景观产生了不利影响，破坏了街区历史文脉的延续性。而四合院内，居民出于改善居住条件的需要，搭厨房、建小房，使传统格局的四合院变成了混乱的大杂院。

居住条件需要有序改善

根据目前二手房网上挂牌情况，东、西城四合院每平方米报价基本在10万元至20万元之间。

在这样的售价背后，胡同四合院内部的生活设施却非常落后。许多胡同的排水系统没有雨污分流，供电供水管线承载力不足，天然气、热力管道等现代化基础设施普及率低，大部分地区电线乱搭乱建，存在安全隐患。

除了户内私有空间复兴，传统四合院街道等公共空间也亟需整治，停车、环境等问题需要进一步加大整治力度。

为了更好对四合院街区进行整治，基础性的调研数据亟待整理。从目前情况看，历史街区内胡同、院落、房屋数量，居住人口的人员结构、职业情况、文化水平，以及胡同内的业态、房屋使用情况等基础数据，尚缺乏更系统的统计，街区管理基础数据普遍缺乏。

还存在相关法律法规操作性不强、法律处罚力度不够的问题。目前，北京市历史街区保护主要依据《北京历史文化名城保护条例》和国务院《历史文化名城名镇名村保护条例》。历史文化保护区和历史街区、挂牌保护院落、优秀近现代建筑和有价值建筑、历史建筑等概念有待统一，以便形成可操作性强的管理制度和审批要求以便精细化管理。

管理机制有待优化与落地

从复兴改造现状来看，设计参与模式不可持续性是目前操作过程中很普遍也很现实的一个现象。四合院项目流程复杂，单位面积非常小，设计投入高，目前各设计机构的方式基本为品牌效应为先的投入状态，无法依靠这部分项目生存。此类项目对于设计机构带来的经济社会回馈很小，很难形成持续性生态。

另一方面，由于改造项目中对企业形象关注较多，设计偏重创新与趣味，相对忽视普遍性整治与机理性梳理。容易产生设计成果的文化过度包装。

规划需更好的落地。目前的规划面临规划原则性强，对实际工作的指导作用有限，特别是规划一般都时间较长，随着时间推移，有些规划目标已经不符合发展需要，亟须调整。此外北京市目前还没有针对历史街区文化资源、胡同脉络等历史街区保护的专项规划。规划间的衔接不足。市、区、街区间协调不够，规划目标和实际建设间的协调有待加强。

管理思路有待深入研究。目前，在历史街区保护方面尚未找到适合的有效管理思路，因而管理效果不明显，出现了人口疏而不减、低端产业聚集等现象。管理制度有待健全。

从资金环节来看，缺少历史街区保护的专项资金。目前，历史街区房屋修缮、基础设施改造、文物保护等方面的资金使用分散，统筹集成度不高。需继续加大财政支持力度，统筹使用。

旧城空间改造部分融资渠道单一。缺少社会资金引入保障机制，民间资本参与文保区建设的潜力亟待开发。在民间资本积极参与的PPP模式中，需要进一步减政放权提高工作效率，尽管目前已出台部分政策。但实际情况，审批繁琐让很多投资商望而却步。比如城市停车，尚没一个明确的部门统管，却又跟很多部门相关。比如立体停车位项目审批手续，涉及规划、建设、绿化、消防等部门，手续非常繁琐。为加快PPP类项目落地，相关项目建议采取备案制，简化过程手续，承建方在监管部门备案，工程完成后由有关部门严格验收把关以确保质量。