前言

流动人口主要以农村户籍流动人口为主，其市民化过程是农业转移人口逐步融入城市的过程，是推动新型城镇化发展的重要环节。2016年10月，国务院发布了《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》，“十三五”期间户籍人口城镇化率年均提高1个百分点以上，年均转户1300万人以上，到2020年全国户籍人口城镇化率提高到45%，各地区户籍人口城镇化率与常住人口城镇化率差距比2013年缩小2个百分点以上。随着新型城镇化持续推进、户籍制度改革积极落实，相关配套措施逐步完善，农业转移人口市民化步伐也在加快，这部分群体带来的住房需求也将成为房地产市场持续发展的重要支柱。

1、农业转移人口市民化水平不均衡，区域分化明显，户籍人口城镇化进程有待加快

流动人口规模不断扩大。随着经济活动和城镇化发展，流动人口规模不断增长。截至2015年末，我国总人口13.7亿人，较2005年增加0.67亿人，流动人口规模达到2.47亿人，较2005年增加1亿人，占总人口比重由2005年的11.2%提高至18%。按照《国家新型城镇化规划》的进程，到2020年我国仍有2亿以上的流动人口。

图：2000-2015年我国流动人口规模及占总人口比重

资料来源：中国指数研究院综合整理

流动人口结构东部地区最为活跃，流动人口居留稳定性持续增强。受不同区域、不同城市经济和产业发展水平的差异化影响，我国人口流动分布呈现明显差异。人口流动趋势主要是由农村流向城市，由经济欠发达地区流向经济发达地区，由中西部地区流向东部沿海地区。2015年东部地区流动人口占据七成以上，西部地区不足两成，但与2013年相比，西部地区流动人口比重提高了1.7个百分点，而东部地区比重下降1个百分点。目前流动人口在现住地的平均居住时间超过4年，未来打算在现住地长期居住的比例超过半数，流动人口子女在现居住地出生比例也大幅提高，与2010年相比，2014年流动人口子女在现居住地出生的比例上升了29.1个百分点，达到56.6%。

图：我国流动人口以及流动人口女子出生地分布情况

资料来源：中国指数研究院综合整理

我国户籍人口城镇化率与常住人口城镇化率差距较大，农业转移人口市民化进程缓慢。2000-2010年，常住人口城镇化率年均提升1.4个百分点，而户籍人口城镇化率年均提升0.4个百分点；2010-2015年，常住人口城镇化率增速放缓，年均提升1.2个百分点，户籍城镇化率增长加快，年均提升2.2个百分点。2015年，我国常住人口城镇化率已达到56.1%，而户籍人口城镇化率仅为39.9%，两者相差16.2个百分点，差距仍然较大。

图：常住人口城镇化率与户籍人口城镇化率增长情况

资料来源：中国指数研究院综合整理

城乡二元制度背景下，农民工不能享受同等的就业、教育、医疗、养老、住房保障等实质性城镇化福利，加之部分中心城市生活水平较高，直接导致农民工落户意愿降低。而农村土地流转受限和农村权益保障的提高，也使农民向市民转化脚步放慢。市民化进程缓慢，成为制约我国城镇化发展、户籍城镇化率提高的主要问题。而加快农业转移人口市民化进程，也成为十三五期间推进户籍制度改革的主要任务。

2、户籍人口城镇化率提升要求推动农业转移人口向特大城市周边、东部节点城市、中西部中心城市汇聚

国务院发布的《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》，进一步拓宽落户通道、制定实施配套政策，全面放开放宽重点群体落户限制，并就不同城市实行差别化落户政策。

图：《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》不同城市实行差别化落户政策

注：城市划分来自于2014年国务院《关于调整城市规模划分标准的通知》

资料来源：中国指数研究院综合整理

提高大中城市人口吸聚能力，推动中西部城市群崛起。从《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》内容来看，差别化落户政策中放开对大中城市落户的购房、投资纳税等方面限制，而对超大和特大城市则采取分类落户模式。但对于户籍人口比重较低的特大、超大城市，同样要加快外来人口市民化步伐，放宽落户限制，提高户籍人口城镇化率。同时受益于方案对落户限制的全面放开，中西部城市特别是部分吸聚能力较强的城市将有进一步的发展空间，随着政策倾斜力度的加强，未来中西部区域大中城市人口吸纳力将进一步增强。

中西部地区户籍人口城镇化目标更突出。加快提高户籍人口城镇化，缩小其与常住人口城镇化之间的差距是十三五新型城镇化的重要任务。根据各省市十三五时期新型城镇化发展目标，到2020年东部的辽宁、福建，中部河南、湖北，西部贵州、宁夏等地，户籍人口城镇化率与常住人口城镇化率差距将有明显缩小。

图：2013年、2020年各省常住城镇化率-户籍城镇化率

资料来源：中国指数研究院综合整理

常住人口城镇化与户籍人口城镇化之间的差距主要是农业转移人口，对比不同城市当前户籍人口城镇化水平，湖南、安徽等地农业转移人口规模较大，未来户籍人口城镇化水平仍有较大提升空间。在区域一体化、新型城镇化加快推进背景下，人口吸聚力强、落户门槛较低的城市，户籍人口城镇化率提升较快，农民就地城镇化以及吸引人口流入也将为当地房地产市场带来旺盛需求。而人口吸聚力较差的城市，落户门槛的全面放开并不会从根本上改变其人口流动的趋势。

图：各省常住城镇化率-户籍城镇化率与近三年房地产开发投资额

资料来源：中国指数研究院综合整理

结合《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》中的差别化落户政策，我们认为，未来三大类城市将成为农业转移人口主要汇集区域，其户籍人口城镇化率将有明显提高。

户籍人口城镇化率较低的超大及特大城市

国家新型城镇化规划明确城区人口500万以上特大城市严控人口规模，针对超大和特大城市，落户限制也更为严格。但中央明确户籍人口比重低的超大城市和特大城市，要加快提高户籍人口城镇化率。深圳2015年常住人口1137.89万人，而户籍人口仅354.99万人，占常住人口比重31.2%，户籍人口比重明显偏低，深圳已于9月1日实施新的户籍准入制度；广州2013年常住人口城镇化率与户籍人口城镇化率相差34个百分点，根据广州新型城镇化试点方案，广州2020年常住与户籍城镇化差距将缩小16个百分点。

东部地区超大城市周边大中小城市、沿海沿轨道交通重要节点城市

我国东部地区长三角、珠三角等成熟城市群中心城市，凭借经济及产业优势，吸引大量人口流入，但人口分布明显分化，大城市中心城区人口高度密集，人口资源环境压力逐渐凸显，控制人口过快增长成为这些城市重要工作。在中心城区严控人口的同时，户籍城镇化的提升空间也向其他重点城市转移。一类是特大城市周边城市（区县），承接产业及人口转移的同时，人口吸引集聚能力不断增强；另一类是东部沿海沿江以及沿轨道交通重要节点城市，具备经济、产业、交通等优势，也是人口流入优选地区。

中西部地区新兴城市群中心城市

新型城镇化规划提出培育发展中西部地区城市群，根据各省市2020年城镇化发展目标，中部的河南、湖北、湖南等地，西部的贵州、宁夏、重庆等地2020年常住人口城镇化与户籍人口城镇化两者差距将有明显缩小。这些省市主要位于长江中游、成渝、中原等中西部城市群。多重政策利好和户籍政策推动下，中西部城市群一些城镇体系比较健全、城镇经济比较发达、中心城市辐射带动作用明显的城市将吸纳更多人口流入，将带动区域产业集群发展和人口集聚的加快，其房地产市场规模将进一步扩大。

3、农业转移人口增加推动住房需求增加，带动房地产需求及投资规模进一步扩大

从历史数据来看，新增人口增加明显影响房地产市场需求，进而影响房地产开发投资。我国流动人口中，多数为农业转移人口，而城镇人口的增加，主要为新增农业转移人口。农业转移人口市民化进程加快，有助于扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。对比近五年各省市新增城镇人口与商品房销售面积可以看出，新增城镇人口规模较大的省市，销售规模也较为突出。江苏、广东省均是人口流入大省，五年新增城镇人口超过500万，而五年商品房销售面积分别为4.97亿和4.62亿平方米，山东五年新增人口超过800万人，商品房销售面积也有4.74亿平方米。四川、河南五年新增城镇人口分别为681万和820万人，同期商品房销售面积也均超过4亿平方米。

图：2011-2015年各省市新增城镇人口与商品房销售面积

资料来源：中国指数研究院综合整理

城镇人口增长扩大住房需求，有利于库存去化，推进城市房地产业发展。新增人口较多的省市，房地产开发投资与需求规模较大。从此前我们对未来人口增长的判断来看，十三五期间特大城市周边、东部节点城市、中西部中心城市将成为农业转移人口落户聚集区域，也是未来人口增长的主要区域。这些城市未来住房需求量也将出现相应的增长，房地产业将进入上升通道。而从目前这类地区情况来看，多数城市面临库存压力较大而需求滞缓的问题，而城镇新市民的需求将是缓解库存压力的重要动力，在促进库存去化的同时，也将推动当地房地产业结构升级。

建立城镇建设用地增加规模与吸纳农业转移人口落户数量挂钩机制也成为重点。近期国土部发布了《关于建立城镇建设用地增加规模同吸纳农业转移人口落户数量挂钩机制的实施意见》，明确2018年基本建立人地挂钩机制，到2020年，全面建立科学合理的人地挂钩机制政策体系，为如期实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户提供用地保障。意见提出按照超大城市、特大城市、大中小城市和小城镇协调发展的要求，实行差别化进城落户人口城镇新增建设用地标准：现状人均城镇建设用地不超过100平方米的城镇，按照人均100平方米标准安排；在100-150平方米之间的城镇，按照人均80平方米标准安排；超过150平方米的城镇，按照人均50平方米标准安排。超大和特大城市的中心城区原则上不因吸纳农业转移人口安排新增建设用地。

重点城市新增土地有所规模增长，房地产业迎来新机遇。根据部分城市“十三五”规划方案、国家新型城镇化综合试点方案等，我们对部分城市未来新增城镇建设用地作测算。除特大城市和超大城市外，三四线中小城市未来吸纳农业转移人口量较少，且多数当前人均城镇建设用地面积较大，因而根据城镇建设用地增加规模同吸纳农业转移人口落户挂钩标准，未来新增建设用地量较少；而二三线重点大中城市将承担更多农业转移人口，同时也将增加更多的城镇建设用地。同时，我们认为，未来吸纳农业转移人口、城镇人口明显增加的城市，特别是中西部城市，多数当前库存压力比较严峻，新增人口规模带来的新需求将更多的缓解库存压力，未来新增建设用地量也将结合实际有所变化。

小结

人口特别是城镇人口是房地产市场的需求支撑。加快农业转移人口市民化，将进一步保障农民工等新市民享受质性城镇化福利，增强农民工等新市民在城市的归属感，新市民新需求也将成为当地房地产需求的重要组成部分。而实行差异化的落户政策，有助于切实提高户籍人口城镇化率，优化人口空间分布，将更好的促进有经济实力的新市民购房需求的释放，助力当地库存去化。未来特大城市周边、东部节点城市、中西部中心城市将成为农业转移人口落户聚集区域，随着城镇建设用地增加规模同吸纳农业转移人口落户数量挂钩机制建立健全，这些地区城镇建设用地也将结合库存实际变动，房地产相关投资及需求规模也将进一步扩大，成为未来房地产业发展的价值高地。