推动连片更新改造，鼓励土地权属人交地收储，按时交储奖励10%……

新永庆片区

新西村街社区

新永庆片区

黄埔国际港

城市更新广州经验

@新政解读

广州又一城市更新的重磅政策出台，6月5日，广州市政府印发《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》。《实施意见》深入贯彻省第十二次党代会关于以“三旧”改造为抓手，推动城市更新和城市建设的决策部署，继续落实市委十届九次全会持续系统推进差异化城市更新的策略，进一步推动广州城市更新工作，提升城市品质，促进城市精明增长，助推广州加快建成现代化城市。

《实施意见》共40条，分为五个部分。这一“新政”紧扣国土资源部147号文和省政府96号文，与此前的《广州市城市更新办法》总体保持一致，但对《广州市旧村庄更新实施办法》《广州市旧厂房更新实施办法》《广州市旧城镇更新实施办法》的具体规定有不少修改。

创新1

市规委会下设城市更新委员会

《实施意见》强化了规划引领。要求城市更新项目必须符合规划，纳入城市更新年度计划的更新项目，可同步启动控制性详细规划调整；加强市城市更新工作领导小组和城市更新年度计划的统筹把控作用，更新项目必须经市城市更新工作领导小组审定并纳入城市更新年度计划方可实施。纳入城市更新计划的项目涉及使用新增建设用地指标的，市国土规划部门应在年度土地利用计划中予以保障。

《实施意见》提出，市、区政府成立由政府主要领导任组长的城市更新工作领导小组，负责审定城市更新规划、计划、资金使用安排、片区策划方案、项目实施方案、城市功能、产业布局、公共服务设施等重大事项。此外，市城市规划委员会下设城市更新委员会，负责审议城市更新片区（项目）的控制性详细规划调整方案。

此外，市发展改革、国土规划、住房城乡建设等部门应将涉及城市更新项目批后实施的立项、规划、国土等行政审批事权下放区政府。

创新2

“工改新产业”给予5年过渡期

《实施意见》明确产业引导原则，加强城市更新产业研究，引导产业高端化发展，促进产城融合。允许国有旧厂房临时改变使用功能支持新产业、新业态建设，并给予5年过渡期。5年过渡期满后，经市政府批准，允许按新用途办理用地手续。允许科研、教育、医疗、体育机构，利用自有土地转型升级改造，分类别给予土地出让金优惠。同时，加强成片连片土地整备开发，经市政府批准，可由市城市更新部门组织国有全资企业具体实施成片连片项目的整备。

《实施意见》还创新国有全资企业参与整备及公益性项目。经市政府批准，可由市城市更新部门组织国有全资企业具体实施成片连片项目的整备。成立城市更新基金和国企参与平台，重点支持老旧小区微改造、历史文化街区保护、土地整备等公益性项目。

目前，广州旧厂房、旧仓库改造成创意园的不少，但用地性质问题导致创意园“办证难”困扰着行业发展。而本次《实施意见》的出台，将在一定程度上解决创意园“办证难”问题。

《实施意见》完善了公服设施保障公共利益。明确要保障公共利益，在自行改造项目中规定不少于15%的用地用于公益性建设。

创新3

片区策划方案要按程序进行公示

在旧村改造方面，《实施意见》中提出，改造土地登记为自然村（或单个经济社）的，自然村（或单个经济社）可以作为改造主体申请全面改造。土地登记为行政村的，在征得行政村（或经济联社）同意后，自然村（或单个经济社）可作为改造主体申请全面改造。旧村庄改造实施方案可由村民代表表决通过后提交市城市更新工作领导小组审议，并在批复后3年内由全体村民（改制居民、祖屋权属人）80%表决通过的，批复生效实施。

这也是首次明确规定自然村可作为改造主体申请全面改造。业界认为，这将加快广州旧村改造的步伐。

此外，《实施意见》还提出不少新规定，例如：片区策划方案及城市更新项目涉及的控制性详细规划调整方案编制完成后，由市城市更新部门和市国土规划部门会同属地区政府等单位成立联合工作小组，共同组织审查，必要时组织专家研究论证。形成审查意见后，由市城市更新部门提交市城市更新工作领导小组审议。审议通过后，由市城市更新部门按规定程序进行公示，并结合公众意见修改完善。

6大看点

看点1： “工改新”5年后可改用地手续

为促进产业转型升级，盘活存量建设用地，推进产城融合发展，《实施意见》强调产业导入，支持产业转型升级高端化发展，将国有土地旧厂房改造类型扩展为4种：①工改工；②工改商；③工改新产业（5年过渡期）；④科改科、教改教、医改医、体改体。

根据《实施意见》“工改工”可不增收地价。国有土地上旧厂房不改变用地性质，自行改造工业厂房（含科技孵化器）的，不分割出让可不增收土地出让金。

“工改商”按市场评估价缴交地价。按照省政府96号文要求，国有土地旧厂房按规划新用途改为商业服务业设施用地的，按商业市场评估价补缴土地出让金。

“工改新产业”给予5年过渡期。国有土地旧厂房利用工业用地兴办国家支持的新产业、新业态建设的，可按现有工业用地性质自行改造，按照“工改工”政策执行。5年过渡期后，按新用途办理用地手续。

科研、教育、医疗、体育自行改造按相应地段办公用途市场评估价的一定比例计收地价。

看点2：

国有土地旧厂房可优先自行改造

《实施意见》根据省政府96号文精神，优化了旧厂房自行改造条件，明确：独立分散、未纳入成片连片收储范围、控制性详细规划为非居住用地（保障性住房除外）的国有土地旧厂房可优先申请自行改造。

对于国有土地旧厂房多宗地块打包改造方式，《实施意见》做了具体规定：

属于同一企业集团、涉及多宗国有土地上旧厂房改造的（总用地面积不低于12万平方米），可整体策划改造，应将不少于42.5%的权属用地面积交由政府收回，按同地段毛容积率2.0商业市场评估价的40%实施补偿；剩余非商品住宅规划用地可以协议出让、自行改造。自行改造地块非住宅规划权益建筑面积分不同区域差别化计算。

看点3：

鼓励150亩以上集体土地旧厂房自行改造

鼓励150亩以上集体土地旧厂房自行改造。由区政府统一招商、用于产业发展的成片连片集体旧厂房、村级工业园，可单独改造：

一是集体用地转为国有用地的，参照国有土地旧厂房政策实施改造。

二是保留集体用地性质的，按照控规要求用作产业发展。若村社有留用地指标的，应以经营性用地面积30%为上限按1:1优先抵扣。

对于150亩以下集体土地旧厂房自行改造利益分配，《实施意见》明确，用地面积低于150亩、不纳入旧村全面改造和微改造的集体旧厂房、村级工业园区可单独改造：有合法用地手续的用地，按现状用地面积和毛容积率1.8计算权益建筑面积，由村集体经济组织自行改造。

看点4：

旧村改造需经80%村民表决通过

《实施意见》对复建安置量进行了科学核定。按合法建筑面积1∶1核定集体经济组织物业复建总量。对2007年6月30日之前建设的历史集体经济物业，已完善历史用地手续的，可按照保障改造后物业收入不降低原则折算准予复建的总量。村民房屋符合历史用地条件的，按照相关政策纳入改造成本；不符合历史用地条件的，由区政府结合本区实际，研究具体认定标准，符合标准的，纳入改造成本。

《实施意见》提出，旧村庄改造实施方案由村民代表表决通过后，提交市城市更新工作领导小组审议。审议通过并批复后3年内由全体村民（改制居民、祖屋权属人）80%表决通过的，批复生效实施。

看点5：

促进成片连片改造按时交储奖励10%

为做好城市更新土地整备，整合低效存量分散用地资源，加强政府土地收储，推进成片连片改造，《实施意见》优化了政府收储补偿标准。

《实施意见》为鼓励土地权属人交地收储，基本按照政府与土地权属人5:5的思路分配土地增值收益（按时交储奖励10%）。

国有土地旧厂房权属人申请政府收回的，采取一口价方式补偿，按毛容积率2.0商业市场评估价40%计算补偿款（不再享受政府收储奖励）。

《实施意见》提出多种土地整备方式。同时也明确了政府收储奖励机制。

看点6：

年度土地利用计划要保障城市更新项目

为促进事权下放，管理重心下移，推进“放管服”结合，《实施意见》优化控规调整流程，简化审批流程，强化激励约束。市城市规划委员会下设城市更新委员会，负责审议城市更新片区（项目）的控制性详细规划调整方案。纳入城市更新年度计划的项目，可同步启动控规调整。

对更新控规调整流程进行优化，将城市更新“1+3”政策片区（项目）控规调整需要组织两轮编制、8个环节，简化为片区策划方案与控规调整方案同步编制、5个环节。

为调动区的积极性，市发改、国规、建设等部门同步将涉及城市更新项目批后实施的立项、规划、国土等行政审批事权下放区政府。

加强监督考评。包括纳入城市更新计划的项目涉及使用新增建设用地指标的，市国土规划部门在年度土地利用计划中予以保障等。