在当前经济新常态大背景下，特色小镇作为经济体制改革、产业升级转型的样板试验田，被视为破解经济转型升级和发展新动能转换问题的重要路径。尽管不少专家在各大论坛上呼吁要给特色小镇降温，但是其建设热度仍旧不减。

在这如火如荼的建设中，一众开发商瞄准了特色小镇的发展机遇，不少地方政府也给予特色小镇众多支持。其中，房地产企业在参与特色小镇建设时，确保特色小镇建设不走样、不变形，成为舆论探讨的热点。

打造宜居宜业的小镇载体

由于我国还处在城镇化快速发展的阶段，城市化率约为57%。而据预测，在2020年我国的城镇化率将达到60%左右，到2030年会达到70%左右，“所以中国的人口未来还会有越来越多的居住在城市和各类城镇。”国家发改委城市和小城镇改革中心主任徐林在出席8月24日的中新国际特色小镇发展论坛上如是说。

其实，自2016年7月，住建部、国家发改委、财政部联合发布《关于开展特色小镇培育工作》的通知之后，从中央到地方的政策导向、各行各业的热情参与均预示着这个新市场的巨大可能。

据梳理发现，当前的特色小镇主要有“政府版特色小镇”和“市场版特色小镇”两种模式，前者主要以政府规划为主，后者则由房地产开发商操盘。

对此，徐林做出了详细的解释：“在特色镇的发展过程中，我们发现一些问题，一是地区存在政府和国有企业大包大揽的现象，有的政府会提出不切合实际的过高要求，急功近利的想法，扭曲特色小镇发展过程中的投资和市场运营行为。二是民营企业主导开发，在盈利模式设计上存在问题，短期内的市场需求没有太大前景。三是房地产化，由房地产公司主导开发，实际上把地圈下来做的却是房地产开发，而特色镇真正需要的发展内涵缺失，这样的模式很难聚集要素和人口。”

因此，特色小镇和特色小城镇的发展在未来将发挥着重要作用。徐林表示，“特色镇需要打造的首先是一个宜居宜业的空间载体，在这个空间载体里，要有好的生存空间，公共服务，更多的就业机会，让人能够在这里待的住。第二是各级政府应该扮演合理的作用，科学合理的引导市场主体从事特色镇建设和运营，不要包办一切。重在营造一个好的发展环境，为企业能提供好的服务。第三还是要防范特色小镇房地产化。”

房地产建小镇转型是关键

当房地产企业过于积极后，“会让有些地方的造城运动和千城一面现象加重，还有些地方政府大包大揽，大拆大建。此外，有些特色小镇缺乏产业引领，甚至有房地产的倾向。”

在徐林看来，特色小镇的建设有企业加持并不是坏事。他指出，“企业去做开发没有什么不好的，企业对一个地方能不能做开发，做出来的开发能不能挣钱，会有自己的市场判断，我们很难去判断对错，但是需要满足基本规律，如果不能吸引创新创业的要素，这样的镇我觉得也很难发展起来。”

全联房地产商会城市更新和既有建筑改造分会副会长、住房和城乡建设部政策研究中心研究员赵路兴也表示认同：“特色小镇发展一定离不开房地产，房地产可以为特色小镇建设搭建一个路径平台、构筑一个物理空间。”

如何能让房地产企业更好地服务特色小镇建设？国家发改委城市和小城镇改革发展中心学术委秘书长冯奎认为，参与特色小镇建设为房地产企业提供了转型的路径，但是特色小镇的建设，更加需要房地产企业的转型升级。

冯奎在接受中国城市报记者采访时表示：“特色小镇开发不像单纯的房地产开发，它的管理周期很长、规划建设周期也很长，因此开发商没有长远的发展战略，只想短期套利会害了自己，也害了特色小镇。”