导读

1月15日，2018年全国国土资源工作会议在京召开。会议透露，我国将逐步改变政府作为居住用地唯一供应者的情况，更好地让全体人民住有所居。同时，将探索农村宅基地集体所有权、农户资格权、宅基地及农房使用权“三权分置”。

政府不再是居住用地唯一提供者

国土资源部部长姜大明15日在全国国土资源工作会议上说，要改变政府作为居住用地唯一供应者的情况，研究制定权属不变、符合土地和城市规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，完善促进房地产健康发展的基础性土地制度，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。

据悉，为增加租赁住房供应，构建购租并举的住房体系，拓宽集体经济组织和农民增收渠道，北京、上海、南京、杭州、厦门、武汉、合肥、郑州、广州、佛山、肇庆、沈阳、成都13个城市正在开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。在试点城市，村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。

姜大明说，国土资源处于供给端的重要位置。在深入推进供给侧结构性改革中，全系统坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，明确“住宅用地是保障住有所居的、不能用来炒作投机”，强化分类调控、因城因地施策、制定住宅用地中期规划和三年滚动计划，开展利用集体建设用地建设租赁住房试点，努力稳定社会预期。

“城里人到农村买宅基地”口子不能开

姜大明说，探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权，适度放活宅基地和农民房屋使用权，是一项重大创新。各地在改革试点中可以重点结合发展乡村旅游、返乡人员创新创业等先行先试，探索盘活利用农村闲置农房和宅基地、增加农民财产性收入、促进乡村振兴的经验和办法。

姜大明说，改革开放以来，我国发挥土地制度特有优势，有力推动了工业化、城镇化，但土地增值收益用于“三农”不足，建设用地安排重城轻乡问题突出。现在到了将土地增值收益更多投向“三农”的时候了。农村土地制度改革要以维护农民土地权益为目的，保障农民公平分享土地增值收益，激活农村沉睡土地资产。

姜大明强调，城里人到农村买宅基地这个口子不能开，按规划严格实行土地用途管制这个原则不能破，要严格禁止下乡利用宅基地建设别墅大院、私人会馆等。

解 读

“权属不变、符合规划”是前提

中国农业大学土地科学与技术学院教授、北京土地学会会长朱道林表示，政府将不再是居住用地唯一提供者这一政策的目的主要是想通过多主体、多渠道来保障住房供应。政策的前提所提出的“权属不变、符合规划”很关键。实际上过去这种情况也是有的，比如中央机构、在京单位等，很多都是在自己已拥有的用地上建设住宅，满足本单位住房保障需求，当然建设的前提是符合规划。

从政策实施的角度，加强监管很重要，如果监管不到位，容易导致一些企业出现新的大量开发房地产，甚至导致新的供求失衡。从住房保障压力来看，目前压力比较大的主要集中在一、二线城市，即真正供求关系紧张的是大城市和特大城市，因此，如何区别施策始终是政策调控应该注意的重点。

任何正常的房地产市场都是租购并存的。现在强调租购并举，主要因为前几年大多数投资性购房比较多，房屋买卖占主体，导致租赁市场萎缩。现在通过推进租赁市场来满足一些住房需求，尤其是在高房价的背景下，推进租赁市场来保障住有所居是有积极意义的。深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，同样是推动住房用地的多主体供应、多渠道保障的一种措施。

鼓励农村住宅以租赁方式流转

朱道林表示，关于宅基地“三权分置”，应该是类似于保持宅基地集体所有权不变，集体农户宅基地权利不变的情况下，鼓励农村住宅租赁、流转的一种方式。

这一做法对于分布在城乡接合部，尤其是大城市近郊区的农村住宅，鼓励其通过租赁方式进行流转，满足住房租赁市场的需求，是有积极意义的。

当然，国土资源部部长姜大明提到的“城里人到农村买宅基地口子不能开，严禁下乡利用宅基地建别墅大院、私人会馆”，这些限制是很有必要的，如果全放开了，后面管控的难度将更大。