引言

2018年6月1日，深圳市规划国土委公布了《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法（征求意见稿）》（以下简称《管理办法》），以期加快推进土地整备工作，保障城市基础设施、公共服务设施和重大产业项目土地供应，解决土地历史遗留问题，促进城市发展和社区转型。

相比2015年印发的《土地整备利益统筹试点项目管理办法（试行）》（深规土〔2015〕721号文）（以下简称《试点办法》），新《管理办法》延续了《试点办法》的主要内容，并结合试点期间的新要求和新问题，对利益统筹政策进行了深化、细化，可总结为“三大不变，七点深化”。

“三大不变”

1.处置对象不变

原农村集体经济组织继受单位及其成员实际掌控用地。

2.政府主导、社区主体、社会参与的原则不变

政府和社区“算大帐”，通过资金安排、土地确权、用地规划等手段，保障城市建设与社区发展空间需求；社区和相关权益人“算细账”，通过货币、股权和实物安置等手段，确保利益人相关权益，实现整备范围内全面征转清拆。

3.土地+规划+货币的利益统筹手段不变

留用土地还是包括项目范围内已批的合法用地、项目范围外调入的合法指标以及本项目核定的利益共享用地三大类。针对留用土地安排涉及法定图则不覆盖或法定图则未制定地区，以及需要对法定图则强制性内容进行调整的，必须开展土地整备规划研究。经批准的土地整备规划研究作为规划管理的依据，公布后纳入城市规划“一张图”。新《管理办法》继续保留土地整备资金安排手段。

“七点深化”

1.统称利益统筹项目

取消整村统筹项目和片区统筹项目分类，统称为利益统筹项目。利益统筹项目以街道为界限，突破社区界限。同时降低项目门槛，项目范围内集中成片未完善征（转）地补偿手续的规划建设用地不少于3000平方米就可以走利益统筹。

2.明确土地的货币补偿

《管理办法》除了地上建构筑物按重置价补偿外，明确项目范围未完善征转补偿手续土地按照所在区域工业基准地价的50%进行补偿。

3.深化利益共享用地核算规则

利益共享用地改变《试点办法》“一刀切”的做法，根据项目范围的现状容积率分段核算利益共享用地，最高返还比例可以达到50%。这意味着建成区成为重要土地整备对象。

利益共享用地核算比例

4.新增留用地指标出路

对于无法在项目范围内安排留用地的，《管理办法》新增留用地指标中的利益共享用地和合法用地可与本街道城市更新项目统筹处理，或直接落在经济关系未理顺的已建成区域并由继受单位拆除重建。按照这两种方式安排留用地的，其合法用地部分按照等土地面积核算，利益共享用地部分上浮50%的指标。

5.细化留用地建筑面积核算，增加保障房配建要求

为规范留用土地开发强度，留用土地规划建筑面积由基础建筑面积、配套建筑面积和共享建筑面积三部分构成（具体见下图）。

6.简化留用地地价计收

《管理办法》大大简化留用地地价计收规则。留用土地划为工业用地的，按照现行公告基准地价的10%缴交地价；规划为居住用地、商业服务业用地的，结合《留用土地规划建筑面积核算规则》，按照基础建筑面积和共享建筑面积分段计收地价，其中基础建筑面积部分按照现行公告基准地价的10%缴交地价，共享建筑面积中归属于继受单位的部分按照现行公告基准地价的100%缴交地价。

7.深化项目实施管理

《管理办法》明确原农村集体经济组织继受单位应组织相关权益人签订搬迁补偿安置协议，且报区政府相关职能部门备案。拆迁补偿安置协议备案机制的建立为被拆迁房产注销和登记、拆迁成本作为项目开发成本抵扣项等提供了保障。

结语

从上文所述“三大不变，七点深化”的政策解读可以看出，新《管理办法》延续了《试点办法》主要内容，大的思路和做法都没有改变，但结合试点期间的新要求和新问题，对利益统筹政策进行了深化、细化。《试点办法》实施期间，土地整备利益统筹政策得到了社区的广泛认同，随着新《管理办法》的出台，必将推动土地整备工作迈上新台阶。