编者按：

2016年12月17日，由中国城市规划学会（下称学会）与东南大学主办，学会城市更新学术委员会（下称学委会）与东南大学建筑学院承办的“中国城市规划学会城市更新学术委员会恢复成立大会暨学术研讨会”在东南大学礼东二楼报告厅召开。在会议学术研讨环节，学委会委员、中国土地勘测规划院副总工程师邓红蒂发表了题为“新型城镇化背景下城市更新土地政策简介”的主题报告。

学委会委员、中国土地勘测规划院副总工程师邓红蒂作学术报告

2016年12月17日，中国城市规划学会城市更新学术委员会恢复成立大会暨学术研讨会在东南大学召开。学术研讨会上邀请学委会委员、中国土地勘测规划院副总工程师邓红蒂作了题为 “新型城镇化背景下城市更新土地政策简介”的学术报告。报告从城市更新的内涵和目标、城市更新的源起与发展、城镇更新中土地政策探索创新、城镇低效用地再开发最新政策简介、业内学界研究方向建议等五个方面展开，阐述了现行管理制度的障碍和探索土地制度创新的关键。

首先，邓红蒂副总工程师对城市更新的定义进行了解读，并结合经济、社会、文化、环境四个方面的分析，指出城市更新的目标是对城市中某一衰落的区域进行拆迁、改造、投资和建设，以全新的城市功能替换功能性衰败的物质空间，使之重新发展和繁荣，是一个从单一走向多元的过程。其次，报告总结了国内外城市更新的主要做法和经验，梳理了我国城市更新发展的历程，指出，一方面，现行土地用途管制制度、耕地保护制度、建设用地管理制度的有效实施，保障了城镇化快速发展中的土地需求；另一方面， 城镇化进程中过度消耗、低效用地的粗放型发展模式已难以为继，城市病也日益凸现，问题丛生， 迫切需要逐步转变资源利用方式和经济发展方式，促进城市转型发展。由此进一步提出，以人为核心的新型城镇化，应注重提升城市品质，保持城市发展活力，一些城市发展从“新增”扩展转向“存量”挖潜，释放存量土地，破解空间不足， 是“人多地少”现实国情下的必然选择。再次， 报告中简要分析了广州猎德村、广钢新城、深圳市大冲村、上海新天地改造等自发的城市更新实践案例，并从改造对象、用地性质、主体、范围四个方面归纳了实践中的改造模式，指出实际改造过程极为复杂，工作量巨大。

城市更新实践中的改造模式

邓红蒂副总工程师提出，在城市更新中土地制度探索创新方面，土地利用制度建设一直处在实践超前，而政策研究相对滞后的状态。通过对国内外城市更新实践案例的总结，提炼出“规划、产权、民意、活动”四个城市更新土地利用的关键词。

城市更新土地利用关键词

基于新增建设用地和存量建设用地的“占有、开发、处置、收益”四个方面，分析了存量建设用地和增量建设用地的差异和内在特点，指出探索城镇低效用地再开发政策，构建存量与增量建设用地差别化政策体系尤为重要。

存量建设用地与新增建设用地客观存在的差异

结合城市更新土地管理特征的论述，提出现行土地管理制度的障碍，现阶段的城市更新土地管理具有复杂性、积极性、历史性等特征。

城市更新土地管理特征

通过梳理当前城镇低效用地再开发政策实践，指出城镇更新中的土地政策储备是一个自下而上和自上而下相结合的过程，该过程包含五个主要的时间节点和重大事件，划分为两个时间段：一个是地方自发开展，部分政策突破，允许试错过程；另一个是国家和相关部门的逐步规范，适当放权，建立激励机制的过程。

城市更新政策储备过程梳理

重点结合广东城市“三旧”改造实践，以“平等协商、市场取向、利益共享、多方共赢”的政策设计为引导，总结了城市更新中土地政策的改革探索、制度创新以及取得的显著成效。

城市更新中土地政策创新的关键方面

报告最后结合最新发布的《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）》，从国家要求、总体要求、基本原则、改造开发范围、调查摸底、标图建库、规划统筹、激励机制、保障措施、历史遗留问题处理等方面，对城镇低效用地再开发最新政策进行了解读。

城市低效用地再开发的基本原则

最后，邓红蒂副总工程师对业内学界研究的方向提出了相关建议：如开展城镇低效用地界定标准研究、城镇低效用地政策评估技术、城市更新用地管理制度体系建设研究、城镇节约集约用地与低效用地再开发技术、城市更新基础理论与方法，城市更新产权保护与增值收益分配，等等。