本篇结合讲者自身参与开发实践的经验，解读小城市新城核心区的开发逻辑、产品逻辑、空间逻辑和管控逻辑。内容根据蔡震先生在中国城市规划学会城市设计学术委员会2017年广州年会——“城市设计论坛”中的发言整理。

蔡震 城市设计学委会委员，华夏幸福规划院总规划师、副院长，城市空间规划建筑有限公司院长

什么是好的新城核心区？

重要意义

城市核心区是撬动新城发展的关键

什么是好的新城核心区？我们现在做产城融合小城，核心区非常重要。开发商做楼盘会有一个售楼处，核心区就是售城处，华夏幸福作为产业新城运营商，以PPP模式推动一个城市的建设运营，一个好的新城核心区就是撬动新城发展建设的关键。

比较公认的由私人企业开发的成功城市尔湾，就是由一系列的中心引爆：60年代开始先是时尚岛的购物中心，后来有了加州大学的尔湾分校和尔湾光谱中心，几个中心基本上构成了尔湾大框架，每一个中心引爆一片，城市就这样持续地发展建设起来，直至今天都充满活力。

核心区是城市中心对于城市特征的重要体现，包括交通的可达性、便捷的服务网、高密度的服务、特色的空间形象、密集的公共活动和服务多样化、历史的空间载体。最重要就是大家认同这个地区，一旦认同的核心形成了，我们认为这个城市基本上就成功了。

尔湾时尚岛中心

启动阶段（70年初）：购物、娱乐，为城市配套服务 ；快速发展阶段（75-2000年）：居住、公园、办公和酒店，提升能级；完善提升阶段（2000年以后）：部分办公新建、停车设施扩建。

尔湾光谱中心

1989年：首批办公楼，两栋15层高楼；启动阶段（2002年前）：发展之初是为在尔湾工作的35000名员工提供吃饭的地方；快速发展阶段（2002 —2014年）：商业娱乐休闲、居住与商务功能逐步得到拓展，成为了尔湾最好的购物、餐饮和娱乐场所地；发展成熟阶段（2014年后）：尔湾喜剧俱乐部2014年扩张。尔湾光谱万怡酒店2014年开业。2015年，200spectrum center和400spectrum center地标建筑建设，标志着进入了成熟发展阶段，成为了城市功能最为多元与丰富的核心场所。

主要特征

1. 新城核心区城市设计的

开发逻辑

1.1 新城核心区选址

烧卖型核心 VS 包子型核心

一座新城的建设，小的可能10平方公里，大的可能50平方公里甚至上百平方公里。我们通过实践总结出，小城核心区（烧卖型）选址一般迎着人流的导入方向，出现在最前端，核心建成之后周围的开发滚动基本也建成了。如果把核心区放在比较远的地方，可能还没有建到核心区，这个城市已经建满了。另外，城市太小的话不尽快展示出核心区，即使区位再好也很容易被人忽略。面积较大的新城有足够的对价与腾挪空间，适合在中部地区打造核心（包子型），就可以集中释放一个核心空间，结合生态条件、空间环境进行打造，也符合带动的均好性并实现持续发展建设的节奏。另外，从再开发的角度还有很多方面要充分考虑城市建设在经济上的运营规律和可行性，比如修桥架路等各种基础设施的投入是否有值得兑现价值的空间？当然这也不是简单的加减运算和短时效益，还是要综合、长期、健康地考虑效益的最大化。

烧卖型核心

新城与中心城区相对紧密且规模有限，则联动中心城资源，核心区选址偏向中心城区。

溧水产业新城核心区

包子型核心

与主城区相对分离且规模较大，新城需自我完善，核心区居中布置。

问津产业新城核心区

靠路、靠水、靠枢纽

核心区的选址要靠路、靠水、靠枢纽。一般TOD撬动的核心地区非常有限，基本上是500米范围。从实际开发经营逻辑考虑，应该更关注高速公路，特别是人流与物流可能的顺畅的导入方式。根据地区的地形条件，靠水能够塑造比较好的中心形象。

在中国进行核心区建设选址，往往会碰到城规、土规不一致的情况，很多时候理想的选址需要协调很多部门，规划设计必须考虑到这些协调工作的可能性与可行性，并考虑开发建设周期与运营的配合步骤，才能切实地确定好一个城市核心区的选址，并进行针对性的规划与设计。

1.2 新城核心区布局

圈层发展，紧抓核心资源

集中发力，快速提升区域价值

核心区通常采用以中央公园为核心的打造方式，周围往往布局以公建。中央公园一定要具有公共性，首先排斥住宅。同时，内部要有设施、有内容，没有内容难以体现价值也不能彰显中央公园的魅力。但是，中央公园里的设施内容又不能太多，实践经验是：不能占满四个角，如果占满价值会受到影响，也使公园大为逊色，经验是：基本上不能超过两个角。中央公园与周边街区会考虑一定的圈层布局，这往往是考虑到开发价值的兑现和设施投放的次序。邻公园的功能也精细的考虑功能的配比、朝向等综合因素。这些都有内部严谨的开发逻辑。整体上还是要通过核心资源的投入，某一个方向集中发力，就可以快速提升区域价值，然后不断兑现区域价值。

小街密路，聚集发展，投资集约

城市核心区采取小街区密路网的方式是不错的选择，就商务办公属性而言，比较容易安排，但对于一个新城核心区，如果城市不大、商务功能的需求有限，而住宅功能在小街区密路网的格局下适应度较差，也就是说目前很多住宅产品不支持小街密路，如果能够提供人才公寓、社会性住宅，那么小街密路还是可以实现的。但小街密路在地下空间的勾连上还有很大难度，在开发逻辑上考虑，如果不充分利用东西向，就是最大的浪费。

在《紧凑城市规划设计导则》的指引下，新城整体街道密度应大于7km/km?。未来华夏产业新城街道网络的紧凑度还有进一步提升空间。

1.3 新城核心区规模

通过三大脉络，选取全球近30座城市进行数据分析

脉络1：大城市核心区功能外溢推动了新城发展

大城市核心区功能和就业的外溢促进了公共服务的重构，推动了周边新城及公共服务中心（核心区）的建设。

脉络2：大城市周边新城核心区的功能与规模

新城功能承接了大城市功能的外溢，在创新环境、教育环境、生态环境等方面具备比较优势，规模一般在1.5km²以内。

脉络3：特色小城市核心区发展的成功经验

基本生活保障设施完善、建筑成组成群，地方特色明显，生态环境品质优良。

1km²核心区建设用地总量背后的操盘逻辑

国内外CBD建设规模大多数在1.0 -1.5km²之间，需要地方政府数十年的大量投入（如深圳前海核心区面积1.1km²，投资总额700亿，投资强度达到636亿/km²）。

50-80万m²核心区地块开发

扣除20%的道路面积，核心区可用于产品落位的地块总面积为80公顷（中央公园30公顷，其他产品用地总面积约50公顷，按平均容积率1-1.6计算，建筑开发总面积50-80万m²）。

根据开发逻辑的基本推演和测算可以确定了基础的中心区开发规模，以此为基础根据实际情况和具体的需要进行整体的价值衡量，适当予以调整和修正，并考虑长期开发运营的实际建设需要。

2. 新城核心区城市设计的

产品逻辑

2.1 新城核心区功能选择

宜居属性、引领属性、标识属性

2.2 新城核心区产品体系

总结起来在新城中可以形成十大类五十项产品，层次更加丰富，可选择性更强，便于不同城市塑造不同特色。这些产品根据不同的新城核心塑造的要求和需求进行灵活组合，以期尽快落位并形成“组合拳”式的打法，迅速凝聚人气并撬动新城快速崛起。

和县文化建筑群

固安幸福港湾

嘉善迎宾大道

固安中央公园

2.3 新城核心区布局

产品精准落位

产品形成标准建设模块以后，在核心区布局时可以根据不同的设计要求精准落位。一般遵循一定的价值逻辑进行布局和投放。根据土地价值由中心向外递减，布局价值匹配的功能产品。

2.4 新城核心区产品规模

新城核心区的各类公共产品都有详细的分类和内容要求，在进行规划设计布局以及城市设计空间推敲中可以深入地探讨其可行性，并可以针对性地形成空间特色，而最终这些设计要求可以转换成建筑设计以及园林景观设计条件，保障其得以准确地贯彻落实。

2.5 新城核心区建设时序

新城核心区的建设需要长期持续的投入并带动新城发展。规划设计中，配合取地节奏，优先安排可展示、聚人气的公建类项目。按照现在政府的诉求，恨不得马上看到建设效果，我们规划设计需要给出一个近期、中期、远期的目标，而这些目标的达成是通过一系列的产品投放得以实现和引爆的。我们最快的产品投放组合可以在4-6个月见效！

3. 新城核心区城市设计的

空间逻辑

3.1 城市设计工作机制

城市设计最根本的任务是有目的地建构空间秩序，这样的空间秩序必然包含着一定的空间逻辑。空间逻辑的建构需要适应上面所提到的开发逻辑和产品逻辑的需要，而空间逻辑本身也是建立空间秩序的基本原理。在实践工作中我们经常会遇到建筑师或景观设计师、交通工程师等挑战我们城市设计导则或城市设计方案的情况。如果能够说清楚我们这样设计和建立空间秩序的基本逻辑，就可以面对这样的挑战，同时也会避免不必要的、没有道理的设计控制，并且更精准地传达控制意图、实施针对性强的设计控制。

城市设计的空间逻辑源自于整体的空间设计意图和控制体系。在设计机制上是形成从概念规划到核心区城市设计的工作机制，通过开放空间、路网体系、功能布局三大方面传导落实概规内容，深化核心区城市设计。

所有这些控制内容其实并没有什么新鲜的东西，关键在于是否形成空间秩序建构的根本逻辑，只有交代清楚这些基本逻辑，设计控制才能得以立足和实现。这里一般会慎重采取相互关联街区的强势管控（例如需要形成一段跨街区的圆弧界面），因为真正的实施难度很大，除非这样是必要的。

4. 新城核心区城市设计的

管控逻辑

规划设计在实施过程中需要有很强的管控逻辑才能保障实施到位。首先是从规划设计到建设实施形成健全的机制，在法定规划的管控框架下，各个实施主体需要在一个平台上进行协调通气，避免相互之间由于边界模糊和时序穿插所带来的冲突。

其次在实施管控中必须做到多专业协同，不仅规划设计，在过程中建筑、市政、景观、交通等专业及时补位，尽快深化并达成共识。

第三是在实施管控过程中，尽快将管控要求落实到各类产品的设计与建造中，一旦产品锚定落实，就不太容易走样。

在管控过程中由于时序因素，可以采取“并联思维”，不一定是某个流程走完再进入下一个流程，许多管控可以提前介入并形成输出条件。

最后是管控根据实施情况强调过程的完整性。即每一个阶段都会形成相对完整的呈现，保持随时可供参观可以形成话题和引爆点，并保持可以持续完善和更新的空间。

结语：

城市设计是创造价值的手段。

面向开发实践，新城核心区城市设计需要重点关注三个关键词：价值、产品、过程。

价值：首先要发现价值，然后创造价值，最后兑现价值，这是一个面向开发实践的城市设计应有的态度。

产品：好的产品概念、产品支持是城市设计实施的重要支撑，值得城市设计师关注研究。

过程：城市设计不是法定规划，所以它不应该是一张完整的蓝图，而达到这个蓝图应该是持续修正决策和不断深入的过程，这也给城市设计者提供了更好的创造空间、反思空间和深入空间。